Застройщик задерживает сдачу дома, а неустойку мне не платит
Я и мои соседи купили квартиры в ЖК в Одинцове по предварительному договору купли-продажи у одного известного застройщика. Застройщик задерживает сдачу жилья.
Оказалось, что по предварительному договору не положена компенсация за просрочку, хотя мы и выплатили сумму за квартиру полностью.
Можно ли что-то сделать в данной ситуации? Хочется, чтобы другие люди не повторяли наших ошибок.
С уважением,
Гузель Ф.
Конечно, удивительно слышать такую историю про крупного федерального застройщика. Но у вас есть все шансы в суде признать этот договор договором долевого участия и получить неустойку. Поясню, как это можно сделать.
Как предварительный договор может стать договором долевого участия
Застройщикам законодательно строго-настрого запрещено продавать квартиры по любому договору, кроме договора долевого участия в строительстве. За это юридическим лицам положены большие штрафы — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
И даже если застройщик продал квартиру по другому договору, суд все равно признает его договором долевого участия.
Для суда важно буквальное значение слов и выражений в условиях договора. Он не обращает внимания на то, как договор назван. То есть суд оценивает не наименование договора, а его суть. Если в договоре указано, что компания обязуется передать вам права на квартиру в определенный срок, и при этом прав на квартиру еще не существует, потому что дом не построен, то это долевое участие.
Например, суд рассматривал дело в Казани. Застройщик привлек деньги по предварительному договору купли-продажи и обещал заключить основной договор, когда построит дом. Но так этого и не сделал. Суд установил, что, когда застройщик заключал предварительный договор и брал деньги, он еще не построил дом. Получается, что у этого договора есть все признаки договора долевого участия. В итоге суд признал предварительный договор договором долевого участия и обязал застройщика зарегистрировать его в Росреестре.
Но не все так просто, как кажется. Если по предварительному договору квартиру вам продал не застройщик, то долевым участием такой договор не признают. Застройщик — это юридическое лицо, у которого есть земля и разрешение на строительство.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор — это такой договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не определена, то в письменной.
Главное исключение: если основной договор требует государственной регистрации перехода прав, — а договоры, связанные с недвижимостью, государственной регистрации требуют, — то предварительный договор в отношении недвижимости регистрировать не обязательно.
Если не соблюсти правила оформления предварительного договора, его можно считать ничтожным. Предварительный договор обязательно должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. Еще в нем нужно указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор надо заключить в течение года с момента заключения предварительного.
Отдельно стоит отметить,что по предварительному договору нельзя передавать деньги. Если что-то кому-то оплачивается по предварительному договору, суд признает его основным. И речь не только о квартирах. Такое правило действует для любых правоотношений, связанных с предварительным договором.
Если по предварительному договору надо взять деньги, потребуется составлять отдельное соглашение о задатке. Или вписывать в предварительный договор условие, что вносится именно задаток, а не оплата в счет основного договора.
Положена ли неустойка за просрочку по предварительному договору
Если вы останетесь с предварительным договором, а потом заключите основной, то неустойка не положена. Потому что в предварительном договоре есть условие о сроке заключения основного договора, а не о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Если дом построили позже обещанного, но при этом уложились в сроки, в которые вы должны заключить основной договор, никакой просрочки нет.
Тут есть только один вариант: до заключения основного договора обратиться в суд с иском о признании предварительного договора договором долевого участия. Когда суд признает его таковым, можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи дома.
Теоретически, даже если вы уже подписали основной договор купли-продажи и оформили право собственности, еще есть возможность признать отношения, возникшие на его основании, долевым участием. Но я такой судебной практики не нашел.
Еще можно попробовать пригрозить застройщику прокуратурой или Роспотребнадзором. Вы можете пожаловаться туда на то, что застройщик незаконно заключил предварительный договор. Поскольку они могут оштрафовать застройщика за это на крупную сумму, предложите выплатить вам неустойку добровольно в обмен на отказ от претензий. Для застройщика неустойка определенно выгоднее штрафов.
Но если соберетесь идти таким путем, советую сначала все же принять квартиру и оформить право собственности. Иначе обидевшийся застройщик может начать уклоняться от заключения основного договора.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят:
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.
Взыскание неустойки за просрочку с застройщика по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости
В Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 19.07.2017 года Президиум Верховного суда РФ дал ответ на данный вопрос.
Верховный суд РФ разъяснил, что при возникновении спора между дольщиком и застройщиком, в том числе о взыскании неустойки за просрочки, суду следует установить действительное содержание заключенного между сторонами договора с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования договора. Если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрено обязательство Застройщика построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать объект недвижимости в строящемся доме Покупателю, внесшему денежные средства для строительства, то данный договор необходимо считать договором участия в долевом строительстве и к данному договору применимы нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ. При этих условиях Покупатели, которые приобрели недвижимость в строящемся доме по Предварительному договору купли-продажи и в установленный договором срок не заключили с Застройщиком основной договор, не лишены возможности взыскать неустойку за просрочку с Застройщика.
Необходимым условием для успешного взыскания неустойки по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи является полная оплата объекта недвижимости Покупателем и получение Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Рассматривая вопрос об определении периода просрочки, за который может быть взыскана неустойка с застройщика, суды в большинстве случаев приходят к выводу, что началом периода просрочки считается день, следующий за днем получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № № А40-126031/17 от 06.06.2018 года).
Обосновывают данную позицию суды следующим: В силу части 1 статьи 6, части 2 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 15 указанного Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года, по смыслу статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
Однако в отдельных случаях суды исчисляют срок со дня, следующего за последним днем срока, указанного в предварительном договоре для заключения основного договора купли-продажи.
Позиция судов № 2: Срок передачи по ПДКП = сроку заключения основного договора, определенному в соответствии с условиями договора или законом
Вместе с тем, в этом случае также важно понимать, что срок, зависящий от действий одной из сторон (например, в течение 6 месяцев с даты регистрации права собственности Застройщика), не является согласованным сроком с точки зрения Гражданского кодекса РФ (так срок не может быть определен). При этом в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ если срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. То есть при указании в ПДКП срока, не соответствующего требованиям закона, сроком для заключения основного договора следует считать год с даты заключения договора (если договор заключен 01.06.2016 года, то срок истечет 01.06.2017 года). Интересен вопрос определения срока окончания просрочки, если основной договор купли-продажи не будет заключен и объект не передан по акту. В этом случае днем окончания срока большинство судов считает дату вступления в законную силу решения суда о признании права собственности дольщика (так как при незаключении основного договора купли-продажи дольщики не могут зарегистрировать право собственности в обычном порядке, они вынуждены обратиться в суд для признания права собственности). Если же объект недвижимости передан по акту, то срок просрочки истекает в день подписания передаточного акта.
На правоотношения по взысканию неустойки по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, заключенному дольщиком-потребителем с Застройщиком также распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», поэтому в пользу Покупателя может быть взыскана не только неустойка, но и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, а также компенсация морального вреда. Необходимым условием для взыскания штрафа является направление досудебной претензии в адрес Застройщика перед обращением с иском в суд.
Покупатели могут обращаться с исками к Застройщику как по месту их жительства или месту временного пребывания, так и в суд по месту нахождения Застройщика, или в суд по месту заключения/исполнения договора (то есть по месту нахождения новостройки).
К требованиям о взыскании неустойки по ПДКП также применяется статья 333 ГК РФ, поэтому суд может быть снизить размер заявленной неустойки, поэтому при выборе суда до обращения с исковым заявлением необходимо изучить судебную практику имеющихся судов или же проконсультироваться с юристом.
Следует отметить, что к спорам о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи применяется трёхлетний срок исковой давности, который исчисляется по каждому дню просрочки (здесь также применимо Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43, так как данное обязательство также носит длящийся характер).
В силу п. 25 указанного Постановления срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. То есть исходя из данного Постановления Пленума ВС РФ срок 3 года исчисляется по каждому дню просрочку. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с подачей иска о взыскании неустойки с застройщика. Также следует учитывать, что если последний день срока исполнения обязательства приходится на выходной день, то срок исполнения переносится на первый следующий за ним рабочий день.
Объекты недвижимости, реализуемые по ПДКП, дольщики которых могут обратиться в суд для взыскания неустойки за просрочку строительства
ЖК «Мортонград Путилково» (застройщик – ООО «РИВАС МО»)
ЖК «Бунинский» (застройщик – ПАО «ГК ПИК»)
Юридическая фирма “Двитекс” обладает опытом взыскания неустойки с застройщика не только по договору долевого участия, но и по предварительным договорам купли-продажи недвижимости. Наши юристы смогли не раз убедить суд в том, что предварительный договор купли-продажи представляет собой скрытый договор участия в долевом строительстве и уже взыскали многим обманутым дольщикам неустойку с застройщика по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ознакомиться с практикой и юридическим обоснованием, подготовленным нашими специалистами в области долевого строительства, вы можете в разделе «Выигранные дела».
Оставить заявку
В Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 19.07.2017 года Президиум Верховного суда РФ дал ответ на данный вопрос.
Верховный суд РФ разъяснил, что при возникновении спора между дольщиком и застройщиком, в том числе о взыскании неустойки за просрочки, суду следует установить действительное содержание заключенного между сторонами договора с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования договора. Если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрено обязательство Застройщика построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать объект недвижимости в строящемся доме Покупателю, внесшему денежные средства для строительства, то данный договор необходимо считать договором участия в долевом строительстве и к данному договору применимы нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ. При этих условиях Покупатели, которые приобрели недвижимость в строящемся доме по Предварительному договору купли-продажи и в установленный договором срок не заключили с Застройщиком основной договор, не лишены возможности взыскать неустойку за просрочку с Застройщика.
Необходимым условием для успешного взыскания неустойки по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи является полная оплата объекта недвижимости Покупателем и получение Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Рассматривая вопрос об определении периода просрочки, за который может быть взыскана неустойка с застройщика, суды в большинстве случаев приходят к выводу, что началом периода просрочки считается день, следующий за днем получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № № А40-126031/17 от 06.06.2018 года).
Обосновывают данную позицию суды следующим: В силу части 1 статьи 6, части 2 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 15 указанного Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года, по смыслу статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
Однако в отдельных случаях суды исчисляют срок со дня, следующего за последним днем срока, указанного в предварительном договоре для заключения основного договора купли-продажи.
Позиция судов № 2: Срок передачи по ПДКП = сроку заключения основного договора, определенному в соответствии с условиями договора или законом
Вместе с тем, в этом случае также важно понимать, что срок, зависящий от действий одной из сторон (например, в течение 6 месяцев с даты регистрации права собственности Застройщика), не является согласованным сроком с точки зрения Гражданского кодекса РФ (так срок не может быть определен). При этом в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ если срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. То есть при указании в ПДКП срока, не соответствующего требованиям закона, сроком для заключения основного договора следует считать год с даты заключения договора (если договор заключен 01.06.2016 года, то срок истечет 01.06.2017 года). Интересен вопрос определения срока окончания просрочки, если основной договор купли-продажи не будет заключен и объект не передан по акту. В этом случае днем окончания срока большинство судов считает дату вступления в законную силу решения суда о признании права собственности дольщика (так как при незаключении основного договора купли-продажи дольщики не могут зарегистрировать право собственности в обычном порядке, они вынуждены обратиться в суд для признания права собственности). Если же объект недвижимости передан по акту, то срок просрочки истекает в день подписания передаточного акта.
На правоотношения по взысканию неустойки по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, заключенному дольщиком-потребителем с Застройщиком также распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», поэтому в пользу Покупателя может быть взыскана не только неустойка, но и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, а также компенсация морального вреда. Необходимым условием для взыскания штрафа является направление досудебной претензии в адрес Застройщика перед обращением с иском в суд.
Покупатели могут обращаться с исками к Застройщику как по месту их жительства или месту временного пребывания, так и в суд по месту нахождения Застройщика, или в суд по месту заключения/исполнения договора (то есть по месту нахождения новостройки).
К требованиям о взыскании неустойки по ПДКП также применяется статья 333 ГК РФ, поэтому суд может быть снизить размер заявленной неустойки, поэтому при выборе суда до обращения с исковым заявлением необходимо изучить судебную практику имеющихся судов или же проконсультироваться с юристом.
Следует отметить, что к спорам о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи применяется трёхлетний срок исковой давности, который исчисляется по каждому дню просрочки (здесь также применимо Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43, так как данное обязательство также носит длящийся характер).
В силу п. 25 указанного Постановления срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. То есть исходя из данного Постановления Пленума ВС РФ срок 3 года исчисляется по каждому дню просрочку. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с подачей иска о взыскании неустойки с застройщика. Также следует учитывать, что если последний день срока исполнения обязательства приходится на выходной день, то срок исполнения переносится на первый следующий за ним рабочий день.
Объекты недвижимости, реализуемые по ПДКП, дольщики которых могут обратиться в суд для взыскания неустойки за просрочку строительства
ЖК «Мортонград Путилково» (застройщик – ООО «РИВАС МО»)
ЖК «Бунинский» (застройщик – ПАО «ГК ПИК»)
Юридическая фирма “Двитекс” обладает опытом взыскания неустойки с застройщика не только по договору долевого участия, но и по предварительным договорам купли-продажи недвижимости. Наши юристы смогли не раз убедить суд в том, что предварительный договор купли-продажи представляет собой скрытый договор участия в долевом строительстве и уже взыскали многим обманутым дольщикам неустойку с застройщика по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ознакомиться с практикой и юридическим обоснованием, подготовленным нашими специалистами в области долевого строительства, вы можете в разделе «Выигранные дела».
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО.
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО.
119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
