Содержание недвижимости в Черногории: перечень расходов.
Налоги и расходы, которые затрачиваются на содержание в Черногории квартиры, могут составлять около 900 евро в год (если квартира имеет площадь не более 50 кв.м). Что входит в эти 900 евро – описано ниже.
Перечень основных затрат на содержание недвижимости в Черногории
1. В Черногории ежегодный налог на содержание недвижимости колеблется в районе 0,1-1%. То есть, налог может составлять 50-500 евро – все зависит от стоимости, общей площади и состояния жилого объекта.
Отметим, что по закону в Черногории недвижимость облагается обязательным налогом на переход прав собственности к новому ее владельцу. Данный налог составляет 3%, рассчитывается он относительно цены объекта. После заключения сделки купли-продажи в течение месяца из Uprava Prihoda в обязательном порядке приходит извещение о том, что необходимо заплатить налог. Всего на это выделяется пятнадцать дней. Та недвижимость, что покупается в Черногории на первичном рынке, этим налогом не облагается. Уплачивается вместо этого НДС в размере 17-ти процентов – этот налог уже включен в стоимость недвижимости.
2. Стоимость услуг адвоката, нанятого для оформления сделки купли-продажи, обходятся ориентировочно в 100-500 евро.
5. 1 кВт/час электричества стоит около 0,11 евро в ночное время и примерно 0,15 евро в дневное время.
6. За пользование городским телефоном абонентская плата составляет ориентировочно 5 евро за месяц.
Коммунальные платежи в среднем в крупных населенных пунктах Черногории, таких как, например, Подгорица и Будва, составят примерно 115-120 евро в месяц (расчет на 2-их человек, проживающих в квартире площадью не более 85 кв.м.) Отметим, что в эту сумму уже входят:
Что касается газа, то он на побережье Черногории вовсе отсутствует.
Агентство «Граф Монтенегро» организовано специально для русских клиентов, чтобы помочь им обосноваться в чужой стране.
Содержание недвижимости в Черногории
Затраты на содержание недвижимости в Черногории относительно невелики по европейским меркам.
В данной статье описаны основные расходы владельцев черногорской недвижимости.
Налоги
Налоговая нагрузка в Черногории ниже, чем в странах Западной Европы. Налог на недвижимость составляет от 0,25 до 1 % от кадастровой стоимости объекта и зависит от его вида, местонахождения, качества и возраста. Налог на доход от аренды выплачивается по ставке 9 %, а размер налога на наследование составляет 3 %.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги для квартиры площадью 85 м² в среднем по Черногории стоят около 95 евро в месяц.
Электроснабжение и водопотребление оплачиваются по показаниям счетчиков. С 1 мая 2019 года государственная электроэнергетическая компания Черногории (Elektroprivreda Crne Gore, EPCG) ввела систему из трех тарифов на выбор для новых абонентов электросети из числа домовладельцев. Единая цена по красному тарифу составляет 4,4932 евроцента/кВт⋅ч вне зависимости от времени суток. Синий тариф дифференцирован по времени и объему потребления: за первые 150 кВт⋅ч днём требуется заплатить 4,8434 евроцента/кВт⋅ч, ночью – 2,4217 евроцента/кВт⋅ч; при превышении данного значения расценки составят 5,5340 и 2,7670 евроцента/кВт⋅ч соответственно. Зеленый тариф гарантирует поставку энергии из возобновляемых источников и предусматривает доплату 0,2 евроцента/кВт⋅ч к базовому тарифу для существующих клиентов энергопоставщика.
При своевременной оплате счетов за электроэнергию можно рассчитывать на скидку 13 % Установление тарифов водоснабжения находится в сфере компетенции муниципальных властей. Например, жители муниципалитета Будвы платят 1,6 евро за кубометр воды
Ежемесячная плата за вывоз мусора из дома рассчитывается по ставке 0,06/м² площади.
Провайдеры телевидения берут за свои услуги 10–20 евро в месяц в зависимости от способа доставки сигнала. Спутниковое телевидение дешевле кабельного. Месяц безлимитного доступа в Интернет со скоростью передачи данных от 60 Мбит/c стоит около 25 евро. Обслуживание многоквартирного дома в жилом комплексе (уборка подъезда, охрана, работа консьержа) обходится в 1–2 евро/м² в месяц.
Газодобывающая промышленность страны и связанная с ней инфраструктура газоснабжения находятся на начальном этапе развития. Баллон для газовой печи стоит 60 евро, его замена – 12 евро.
Страхование
При использовании заёмных средств для покупки недвижимости, страховать объект обязательно. Стоимость страховки — 1 евро/м² в год, если жилье используется постоянно и 1,5 евро/м² в год, если жилье используется сезонно или периодически.
Плата за услуги управляющей компании
Плата управляющей компании за содержание апартаментов в жилом комплексе — около 0,2-0,4 евро/м² в месяц. (1, 2)
Ремонт
Если вы приобретаете недвижимость, которая требует ремонта, то средняя стоимость ремонта — 150–300 евро/м², в зависимости от материалов.
Ниже представлен неполный список расходов на ремонт.
По европейским меркам содержание недвижимости в Черногории обходится недорого. Содержание двухкомнатной квартиры в современном комплексе при постоянном проживании с мая по октябрь обойдется не более чем в 1,5 тыс. евро в год.
План проекта реновации
Подготовительные работы (снос/очистка)
Паркет 8-10 евро/м², плитка 10 евро/м²
Подготовка стен (выскабливание)
ПВХ 100 евро/м², алюминий от 130 евро/м²
Ванная (полный ремонт)
Любые строительные работы (в том числе изменение площади объекта, количества этажей или облицовка фасада камнем) должны проводиться в соответствии с ограничениями на строительство, указанными в ДУП (детальном урбанизационном плане) данного участка. О намерении осуществить перепланировку нужно уведомить надзорные службы, приложив описание предполагаемых изменений. О грядущей частичной реконструкции необходимо также оповестить арендаторов. На проведение ремонта внутри дома разрешение не требуется.
Налоги на недвижимость в Черногории
.jpeg)
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Каждый будущий собственник недвижимости в Черногории, помимо стоимости приобретаемого объекта, должен заложить в бюджет сумму на совершение сделки купли-продажи, а также четко рассчитать затраты, которые ему придется регулярно нести на содержание жилья. В каждом конкретном случае эти суммы будут различными — и зависеть от ряда ключевых факторов, включая стоимость недвижимости, ее расположение, площадь и т.д. И стоит учитывать, что все расходы и налоги, связанные с оформлением недвижимости, оплачивает покупатель.
Нерезиденты могут приобретать в собственность объекты недвижимости и земельные участки площадью не более 5000 кв.м со строениями. При совершении сделки купли-продажи недвижимости в Черногории между двумя физическими лицами покупателю необходимо оплатить единовременный налог в размере 3% от оценочной стоимости – это совершается единовременно после совершения сделки. Налог должен быть оплачен в течение 15 дней после его установления, иначе будет начислен штраф.
Государственная кадастровая оценка объекта проводится на основании его рыночной стоимости. Важно иметь в виду, что специальная комиссия представителей муниципалитета может переоценить эту сумму или согласиться с ней. Расчет этого налога важен для покупателя: именно на его основе впоследствии рассчитывается сумма ежегодного налога на недвижимость. Что касается приобретения недвижимости физическим лицом у юридического (застройщика) на рынке новостроек, то в этом случае покупатель освобождается от уплаты налога, поскольку продавец оплачивает НДС.
Оформление покупки недвижимости осуществляется у нотариуса — официального представителя власти в том регионе, где расположен приобретаемый объект. Покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки.
| Стоимость объекта | Стоимость услуг нотариуса |
| до 40 000 евро | 120 евро |
| от 40 000 до 100 000 евро | 180 евро |
| от 100 000 до 200 000 евро | 300 евро |
| от 200 000 до 500 000 евро | 500 евро |
| от 500 000 евро и выше | 800 евро |
Таким образом, средняя стоимость заключения сделки будет около 300 евро. Помимо этих расходов на регистрацию договора купли-продажи и сбора за внесение данных в кадастр недвижимости также оплачиваются услуги переводчика – около 50 евро в час.
Регулярные расходы и налоги
Основные расходы на содержание недвижимости в Черногории – это ежегодный налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг и туристический налог.
.jpeg)
Ежегодный налог
Ежегодный налог на недвижимость, размер которого зависит от местоположения и типа объекта, составляет 0,08-0,8% от стоимости объекта. Например, его оплата для апартаментов стоимостью 110 000 евро составит 330 евро.
Сумма налога рассчитывается на основании рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31 декабря предыдущего года. Если в объекте недвижимости за год произошли изменения, то за 10 дней до подачи налоговой декларации владелец может повлиять на сумму налога. Ежегодный налог на недвижимость нужно оплатить в течение 30 дней со дня вынесения решения об оплате налога.
Для квартир и жилых помещений налоговая ставка составляет 0,25% от налогооблагаемой базы. Но если в квартире проживает налогоплательщик или его родственники, налог уменьшается на 30%, с каждого члена семьи налог уменьшается на 10%.
Данные о недвижимости следует предоставить в органы муниципальной власти до конца февраля текущего года. В среднем ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет от 50 до 500 евро.
Коммунальные платежи
Туристический налог
Иностранные граждане или граждане Черногории, для которых приобретенное жилье является вторым домом (то есть жилье для отдыха), и в случае если это жилье находится в зоне туристической активности, оплачивают туристический налог. К этой территории относится все побережье. Размер налога устанавливается местным муниципалитетом и оплачивается ежегодно до конца сентября текущего года.
Размер налога рассчитывается исходя из площади объекта недвижимости (количества мест, одно место – 15 кв. м), и размеров сборов за проживание, установленных местными властями.
Например, на Барской Ривьере за дом площадью 200 кв. м с участком 10 соток в 600 м от моря оплачивается налог в размере 280-350 евро в год, за такой же дом на первой линии в 300-350 м от моря – 1000 евро. На Будванской Ривьере налог может достигать 1500 евро в год.
.jpeg)
Налог на сдачу в аренду
Сдача недвижимости в аренду в Черногории облагается ежегодным налогом – его размер рассчитывается на основе количества спальных мест. Так, если объект располагает менее 15 койко-местами, то сумма налога составит 85 евро. Свыше 15 — 800 евро в год, более 40 — 1800 евро.
Если жилье сдается в аренду, то необходимо платить налог на прибыль, который будет составлять 9% от годового дохода. Если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, в дополнение к налогу на имущество собственник обязан заплатить налог на сдачу жилья в аренду, который составляет 98 евро в месяц.
Налог на продажу, наследство и дарение
Нерезиденты при продаже недвижимости в Черногории облагаются налогом на прирост капитала по единой ставке в размере 9%. Налогооблагаемая база рассчитывается исходя из полученного дохода при продаже жилья.
В случае дарения или получения недвижимости по наследству, оплачивается налог в размере 3% от рыночной стоимости жилья.
Формула расчета туристического налога
Стоимость туристического сбора за 12 месяцев определяется по формуле: АхВхСх0,5. А – количество мест во второстепенном жилье: 15м2 = 1 место, В – сбор за проживание, С – количество дней максимальной занятости номерного фонда в частном секторе: утверждено 45 дней, 0,5 – коэффициент уменьшения сбора за проживание.
Расходы на содержание недвижимости в Черногории
Не будем вдаваться в рассмотрение причин, которые вас побудили к тому, чтобы купить жилье в Черногории. Неважно, хотите ли вы сами ежегодно отдыхать на берегу Адриатики и давать такую возможность членам своей семьи и близким друзьям, либо собираетесь превратить вашу собственность в источник постоянного дохода. Независимо от ваших целей вы должны реально смотреть на вещи и со всей серьезностью оценивать свои возможности не только по покупке зарубежной недвижимости, но и по её содержанию.
Важно знать, что правительноство Черногории уже начало изменять свое законодательство в соответствии с требованиями европейских стандартов.
Например, подписывать договор купли-продажи необходимо только в государственных нотариальных конторах в присутствии уполномоченного нотариуса и переводчика. А список всех документов определяется индивидуально для каждого случая. С одной стороны, эти меры призваны обезопасить сделку, а с другой, приводит к удорожанию процесса оформления.
Но даже когда все трудности заключения сделки позади, и вы стали счастливым обладателем своей квартирки или дома в Черногории, готовьтесь снова платить! К счастью, содержание недвижимости в Черногории вам обойдется дешевле, чем в других европейских странах, но тем не менее:
Ежегодный налог на имущество: от 0,08% до 0,8% от кадастровой стоимости. На ставку влияют расположение объекта, площадь, наличие пристроек.
Коммунальные платежи. Как и во всей Европе, в Черногории платят исключительно по показаниями счетчиков. Квитанции приходят по почте.
1.Примерный счет за воду 20-50€ в месяц.
2. Расход электроэнергии учитывается по шкале «день-ночь» (в среднем выходит от 30 до 100€). При долге более 200€ возможно отключение электроэнергии.
3. Вывоз мусора (примерно 6€ с квартиры и 12€ с дома).
4. Обслуживание в квартирном доме (уборка, консъержка) — 1-2€/кв.м.
6. Телефон — 5€ в месяц.
7. Услуги ассенизатора (если у вас дом) — до 200€ дважды в год.
Покупка газа. В прибрежной полосе Черногории отсутствует централизованное газоснабснабжение, поэтому учтите затраты на покупку (65€, хватает примерно на 3 месяца) и заправку (12€) газового баллона, либо приобретение электрической печи.
Если вы планируете сдавать жилье в аренду, то вправе рассчитывать на неплохой доход, но и дополнительные траты тоже будут.
Во-первых, необходимо получить разрешение на ведение бизнеса, заплатить административную полшину и оплатить работу комисии, которая будет проверять ваше жилье на предмет соответствия всем требованиям (примерно 35€).
Во-вторых, пройти процедуру категоризации недвижимости (присвоения ей класса от эконом до премиум).
В третьих, платить налог со сдачи жилья внаем. Для работающего владельца составляет 68€, для неработающего — 98€ в месяц.
Хорошенько подумайте, где стоит приобретать недвижимость для сдачи внаем — на побережье, где жилье пользуется спросом только в туристический сезон, или в глубине страны, например, в Подгорице, где его можно сдать в длительное пользование.
Обзор недвижимости в Черногории. Цены и стоимость содержания в 2020 году
Купить недвижимость в Черногории всего за несколько лет до вступления страны в Евросоюз — отличное решение. Ведь цены еще не начали активно расти, пока членство окончательно не утверждено, а этого следует ожидать к 2025-му году. И жилье в Черногории пользуется спросом среди инвесторов из постсоветских стран.
Цены на недвижимость в Черногории
Бурное развитие крупных инфраструктурных объектов в Черногории, а также старт иммиграционной программы способствовали росту местной экономики. В среднесрочной перспективе такая перспектива сохранится.
Активнее всего развивается туристический и строительный бизнес. Это напрямую влияет на рост цен на недвижимость в Черногории, купить которую стремятся также и иностранцы.
До введения карантинных ограничений число авиарейсов в Черногорию из крупных европейских городов, а также из других уголков земного шара росло в геометрической прогрессии. Это также связано с развитием нового курортного направления в общемировом масштабе. Поэтому купить жилье в Черногории сейчас — означает, выгодно вложить средства, которые быстро окупятся и будут приносить стабильный доход в будущем.
Напомним, что гражданство Черногории можно получить за инвестиции в одобренную правительством недвижимость. А именно – курортные резорты. В данном случае речь идет о покупке юнита (доли/части/номера) в гостиничном комплексе. С подробностями можете ознакомиться по ссылке.
Цены на квартиры в Черногории
Долгое время цены на черногорскую недвижимость оставались одними из самых низких в Европе. Период стагнации завершился совсем недавно — этому способствовали запуск иммиграционной программы и вступление страны в НАТО.
Сейчас купить квартиру в Черногории на побережье по старым ценам уже не выйдет. Цена за квадратный метр здесь местами доросла до 4 тыс. евро. При этом на севере страны (Жабляке, Колашине) цена за квадратный метр не превышает 1 200-1 500 евро.
Цены на дома в Черногории
Продажа недвижимости в Черногории в курортных зонах последние года пользуется спросом. Выставленный на продажу дом в Черногории может стоить более 1 млн евро. К примеру, в Будве вилла площадью 320 кв. м предается за 1,1 млн евро.
В Сутоморе в среднем цена виллы площадью 480 кв. м составляет 970 тыс. евро. Квартиры стоят на порядок дешевле. Однако вместе с домами выставляются обширные земельные участки, которые и диктуют такой порядок цен.
Во сколько обойдется содержание жилья в Черногории
Купив апартаменты в Черногории, собственнику необходимо позаботиться о содержании своего объекта недвижимости. Это не только технические и благоустроительные моменты. Новому владельцу придется уплачивать за электро-, газо- и водообеспечение, за вывоз мусора, телекоммуникационные услуги и за обслуживание своего жилья.
Ежегодно собственники недвижимости Черногории должны уплачивать налог в размере от 0,1% до 1% от рыночной оценки. Размер ставки зависит от класса и расположения объекта.
Кроме этого, за находящуюся в курортной зоне недвижимость (за второй объект в собственности) потребуется оплачивать еще и туристический налог.
Для примера, за содержание трехкомнатной квартиры в Бечичи придется заплатить:
Итого в год содержание обойдется в 5,7 тыс. евро.
Гражданство или ПМЖ в Черногории через покупку недвижимости
Если вас интересует недвижимость и Черногория как место переезда, то следует учесть нюансы действующей иммиграционной программы. Чтобы получить гражданство, потребуется инвестировать в недвижимость в Черногории только из числа утвержденных правительством проектов.
Для покупки объектов у побережья с иммиграционными целями придется инвестировать 550 тыс. евро, из которых 100 тыс. евро — безвозвратный вклад в фонд.
Всего будет обработано лишь 2 тыс. заявок и действовать программа будет только 3 года. После исчерпания квот иностранцы смогут получить ПМЖ в Черногории по старинке — путем натурализации или через брак/воссоединение с семьей и т.п.
Как переехать в Черногорию — нюансы
Если приоритетной страной для планирования переезда и инвестирования выбрана Черногория, недвижимость которой не сегодня не является чрезмерно высокой для Европы (в среднем по стране — 1 226 евро за 1 кв. м), то следует поспешить. Цены по данным Monstat, особенно на объекты коммерческой застройки, демонстрируют уверенный рост (5,87%).
Хотя лакомый для туристической деятельности прибрежный район за прошлый год наоборот показал другой результат. Средняя цена здесь на коммерческую недвижимость составила 1 365 евро, причем за предпоследний квартал прошлого года (доковидный период) показала падение в годовом исчислении на 6,44%.
Планируя инвестиционные вложения в рамках иммиграционной программы, следует учесть цены на объекты, разрешенные для инвестиций в одобренных девелоперских проектах. Цены за недвижимость из расчета за 1 кв. м по районам на конец 2019-го года:
По состоянию на лето 2020-го года уже подано более 30-ти заявок от инвесторов. Пока во всем мире действуют карантинные ограничения, Черногория принимает заявки на гражданство удаленно, приезд необходим лишь на финальной стадии оформления документов.
Для иностранцев нет никаких ограничений по приобретению недвижимости. Исключение составляют лишь земельные участки, которые иностранцы смогут оформить, лишь создав юридическое лицо. Чтобы принять участие в иммиграционной программе, потребуется обращаться к агентам.
Что касается строительства в рамках утвержденных девелоперских проектов, то после зимнего затишья работы возобновились. На трех объектах — горнолыжных курортах в Колашине, Биело-поле, Мойковаце работы ведутся достаточно активно. Всего в Колашине в рамках инвестиционного гражданства будет построено 4 объекта отельной недвижимости — это:
На севере строится еще один такой объект — в Жабляке, это Durmitor Hotel. Размер инвестиций для иностранцев составит суммарно 350 тыс. евро, из которых на покупку недвижимости надо потратить как минимум 250 тыс. евро.
В южной Будве строится отель «Kraljičina plaža». Чтобы получить гражданство необходимо инвестировать в эту недвижимость 450 тыс. евро и еще 100 тыс. евро внести в виде пожертвований. Заявки на финансирование строительства указанных отельных комплексов (пока утверждено лишь 6) будут приниматься от инвесторов до 31.12.2021.
Карантин негативно повлиял на спрос на объекты недвижимости. Это означает для тех, кому интересна Черногория, недвижимость которой станет еще доступнее, уже сейчас планировать приобретение. Ведь после завершения ограничительных мероприятий, в том числе и по свободному передвижению и оживлению туризма, цены опять покажут прирост. Заявки на гражданство принимаются удаленно, а утвержденные девелоперские проекты по иммиграционной программе продолжают возводиться. Рекомендуем не терять свой шанс, чтобы выгодно инвестировать свои средства. Свяжитесь с нашим экспертом для консультации просто написав нам в чат.
