Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.
Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.
Договор всему голова
Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.
Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.
«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Обещанного ремонта три года ждут
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.
Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.
Ты мне больше не друг
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.
Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.
«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.
Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.
Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.
Меня дважды обманули мошенники при аренде квартиры
Я потеряла около 10 000 ₽ и чуть не осталась на улице
В первые месяцы самостоятельной жизни я два раза подряд стала жертвой мошенников при поиске съемной квартиры. Хотя до этого думала, что меня такое никогда не коснется.
В 2017 году я и мой парень Алексей решили съехаться и стали подыскивать первую квартиру. Мне было 24 года, ему — 22. Леша работал барменом, а я в тот момент увольнялась из исторического музея, где занималась организацией мероприятий.
Мы искали квартиру в Екатеринбурге, где жили всегда, поэтому четко представляли, в каком районе хотим обосноваться. В марте мы неспешно приступили к поискам: в свободное время мониторили сайты с объявлениями, а по выходным ходили на просмотры. И вот в середине мая на локальном сайте «Драже» нам попалось подходящее предложение: светлая однушка с ремонтом в новостройке недалеко от центра. Цена нас вполне устраивала: 18 000 Р стоила аренда, около 3500 Р — коммунальные услуги.
С остальными условиями в объявлении все тоже было прекрасно: адекватный хозяин, залог не требуется, квартира в отличном состоянии и без признаков обитания предыдущих жильцов, современный жилой комплекс с закрытым двором и всеми другими преимуществами. В общем, идеальный вариант. Мы заключили договор и в тот же день въехали в нашу первую съемную квартиру.
Но до этого мы оба жили только с родителями — и многих моментов про самостоятельную жизнь и аренду квартиры не учли. Основной проблемой стало то, что мы не планировали бюджет и ни в чем себе не отказывали: много тратили на походы в кафе, спонтанные покупки, даже взяли кредит на поездку в Питер. В то же время Леше постоянно задерживали зарплату, а мой доход значительно сократился.
Вскоре стало очевидно, что денег нам не хватает. Никакой подушки безопасности у нас не было. Когда появился долг по коммуналке, мы поняли, что это жилье нам точно не по карману. Спустя всего два месяца после переезда нам пришлось искать другую квартиру — хотя бы немного дешевле. Тогда и начались проблемы.
30% на все курсы весь октябрь
Как нас обмануло агентство
Мы позвонили по указанному в объявлении телефону. Нам ответил агент: сказал, что квартира свободна. Также он сразу предупредил, что все взаимодействие с собственником и его недвижимостью происходит через их агентство, поэтому для просмотра сначала необходимо заключить договор. Сейчас я понимаю, что с подобных слов и начинается классический развод. Но тогда эти условия показались нам убедительными — и Леша отправился в офис.
Агентство находилось в здании в историческом центре города. Никаких вывесок и указателей внутри не нашлось. Было видно единственную открытую дверь — туда Леша и пошел.
В полупустом помещении Леша увидел два стола, стоящие буквой Г, и двух агентов — самоуверенных юношей лет двадцати. Один носил деловой костюм, а другой был одет в футболку и джинсы. Оба разговаривали очень складно. Пока тот, что помладше, занимался обработкой пожилой женщины, его коллега активно взялся за Лешу.
мы заплатили за доступ к закрытой онлайн-базе
Агент бегло показал базу — она была довольно простой по виду, но там действительно были видны объявления о сдаче квартир. Нормально рассмотреть сайт он так и не дал, зато говорил без умолку. Убеждал, что варианты в базе отличные, мы нигде таких больше не найдем, на полпути нас не бросят, агентство поможет заселиться и даже не будет считать сделку завершенной, пока мы не распакуем вещи в новом доме.
Он настаивал, что без сотрудничества с ними нормального жилья нам не найти. Все это звучало очень убедительно. Вдобавок агент все время поторапливал, говорил, что офис скоро закроется, и не давал возможности спокойно перечитать договор. Звонить мне, чтобы обсудить предложение, Леша даже не пытался — из-за разряжающегося телефона. В общем, все складывалось так, чтобы он согласился на это предложение.
Дома мы залогинились на сайте. Теперь было видно, что база выглядела слишком просто: обычная табличка с адресами, телефонами и фотографиями, будто ее слепил школьник за пять минут. Объявления в ней вовсе не были уникальными. Мы уже видели большинство из них на «Авито», «Циане» и подобных сайтах, а позвонив по другим, слышали лишь лаконичное «квартира сдана» — если на звонок вообще отвечали.
В тот момент было очень обидно и хотелось какой-то банальной справедливости. В интернете я нашла десятки историй с подобным исходом. Оказалось, это агентство-однодневка уже обмануло многих людей, оно несколько раз меняло название и адрес. Помнится, всего одному мужчине удалось вернуть свои деньги: он долго добивался этого через суд. Другие обманутые обращались в полицию, ходили к юристам, но везде слышали, что дело это безнадежное, вероятность удачного разрешения ничтожно мала.
Поэтому мы не стали обращаться в полицию, да и времени со всем этим разбираться у нас тогда не было. Решив, что негативный опыт — тоже опыт, мы закрыли этот вопрос.
Как мы переехали в несуществующую квартиру
Через несколько дней мы вернулись к активным поискам квартиры. Из отложенных 15 тысяч оставалось чуть больше 10 — и никакого приличного жилья за эту сумму не находилось. Вариант с комнатой я рассматривать не хотела. Время поджимало, переезжать было некуда.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Возможно, мы поверили, потому что нам не предлагали подъехать в офис, не тянули время. Казалось, агент понимает, что мы в сложной ситуации, она на нашей стороне и действительно хочет помочь. В тот момент мы уже находились практически в панике и были готовы согласиться на что угодно.
Я помню свое состояние: август, липкая жара, деньги заканчиваются, завтра нужно уезжать, а некуда. И тут кто-то говорит: «С хозяйкой все решили, вас уже ждут». И квартира такая хорошая, и район подходящий, и кажется, что от решения всех проблем отделяют какие-то четыре тысячи рублей. В таком состоянии все подталкивает к тому, чтобы ты просто заплатил.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
На следующий день перед выездом мы звонили хозяйке несколько раз, но никто не отвечал. У нас был адрес дома без номера квартиры, так как хозяйка обещала встретить нас во дворе. Мы решили, что надо ехать, а там разберемся. Загрузили все наши вещи в заказанную накануне газель и поехали к новой квартире.
Практически сразу Леше стали приходить сообщения с адресами и телефонами от того агента, но мы уже не обращали на них внимания. Я позвонила папе и спросила, можно ли сейчас приехать к ним домой. Он согласился, и спустя полчаса после несостоявшегося переезда мы уже направлялись в квартиру моих родителей. Оплаченных двух часов аренды машины хватило впритык.
К счастью, папа не задавал лишних вопросов, а мама с сестрой были на море, и следующие несколько недель мы с Лешей жили в моей детской комнате в окружении нераспакованных коробок. В дальнейшем про эту ситуацию мы никому не рассказывали: не хотелось расписываться в собственной глупости.
Как мы почти попались в третий раз
Мы прожили у родителей всего пару недель, за это время нашли еще одну съемную квартиру — очень простую, с советским интерьером, в неудобном районе. Стоила она 15 000 Р плюс коммуналка. Заезжая туда, мы сразу же решили, что это ненадолго. Нужно было восстановиться финансово, раздать накопившиеся долги.
В этой квартире мы прожили полгода, а после за те же деньги нашли однушку в стиле начала 2000-х — с ярко-розовыми стенами, полосатым ковролином и подозрительной кладовой, от которой у нас не было ключа.
Обе квартиры мы нашли сами, на обычных сайтах, все обошлось без происшествий и историй с мошенниками. Но владельцы второй квартиры еще перед нашим переездом обозначили, что собираются выставить ее на продажу. Поэтому мы прожили там всего два месяца, а параллельно смотрели другие предложения.
В мае 2018 года мы отправились на просмотр симпатичной однушки в хороший жилой комплекс в том самом районе, где изначально и планировали жить. Объявление мы нашли на «Авито», по телефону с Лешей общался собственник, вроде бы переживать было не из-за чего. В день просмотра нас встретили двое мужчин: один представился агентом, другой — собственником.
Квартира и впрямь была как на фото: чистая, просторная, с новеньким ремонтом, за 20 000 Р плюс коммуналка. Кое-где даже лежали остатки стройматериалов, словно работы завершились пару дней назад. В общем, она производила самое приятное впечатление. Чего нельзя было сказать о мужчинах, которые нам ее показывали.
Квартира была классная, в бюджет мы укладывались, но все-таки в этих мужчинах что-то настораживало. Мы решили, что надо оттуда уходить. Перед этим все же уточнили, возможно ли снижение цены, и получили категорическое «нет».
Сейчас я понимаю, что, скорее всего, эти мужчины просто пытались сдать чужую квартиру: это могли быть строители, делавшие там ремонт, или они каким-то образом сняли это жилье и хотели его пересдать. Спустя несколько дней нас вполне могла ожидать неприятная встреча с настоящими собственниками.
В той квартире мы бы остались жить и дальше, но хозяева решили ее продать
Немного чисел из нашего опыта
На поиск квартир мы потратили в целом четыре недели.
потеряли герои этой статьи из-за действий мошенников
За все время поисков мы видели минимум 20 мошеннических объявлений.
Шесть квартир нам понравились, три из них оказались мошенническими.
9300 Р мы потеряли из-за мошенников:
Ради интереса я поискала статистику по преступлениям в Екатеринбурге и области — данные впечатлили. В 2020 году каждое шестое преступление было связано с мошенничеством, в том числе при аренде недвижимости. Всего было 8910 случаев мошенничества, это на 39,3% больше, чем в 2019 году.
В декабре 2020 года в Екатеринбурге осудили целую группу квартирных мошенников. Под видом агентов по аренде жилья им удалось обмануть 38 человек в разных городах России. Расследование длилось 17 месяцев.
Как не стать жертвой мошенников
Пользоваться проверенными сайтами. В Екатеринбурге мы ищем квартиры на локальных сайтах «Драже» и N1. Хотя мошеннические объявления попадались нам и на «Циане», «Авито» и «Юле», я все равно рекомендую эти сайты. Обычно они оперативно реагируют на сообщения о подозрительных предложениях и удаляют их.
Не рекомендую заходить на непонятные и неизвестные сайты. В лучшем случае вы просто потратите время впустую, в худшем — вас обманут. Даже если это будет небольшая сумма, все равно чувствовать себя жертвой мошенничества очень неприятно.
Анализировать объявления и продавцов. Вот на что я обращаю внимание при поиске жилья:
Никогда не платить ничего заранее. Ни одно приличное агентство не берет денег с потенциальных арендаторов. Услуги агентов оплачивает тот, кто сдает квартиру.
Вот несколько классических схем, с помощью которых агентства-мошенники пытаются вытянуть деньги:
«Пришлите нам аванс, чтобы мы забронировали квартиру за вами».
«Купите доступ к нашей уникальной базе объявлений».
«Просмотр квартиры с агентом платный, переведите нам сумму на счет».
«Владелец квартиры живет в другой стране, в мессенджерах не отвечает, я могу ему позвонить, чтобы он срочно одобрил вашу кандидатуру, но звонок платный. Переведите нам деньги — и мы позвоним ему прямо сейчас».
У собственников-мошенников тоже свои схемы:
«Я еду к вам на встречу из другого города, пришлите мне обеспечительный платеж, чтобы я не тратил зря бензин».
«Кандидатов на мою квартиру очень много, но вы мне нравитесь больше всех. Пришлите мне аванс — и квартира ваша».
«Вообще-то я сдаю квартиру только через агентство, а они возьмут с меня комиссию. Давайте вы мне переведете половину суммы, а вторую половину доплачу я».
В общем, схем может быть много. Но запомните главное: никогда никому не переводите деньги до подписания договора.
Заключать договор. Договор — это хоть какая-то гарантия вашего спокойного проживания в съемной квартире. С кем бы вы ни сотрудничали — с обаятельным агентом, знакомым знакомых или нетребовательным собственником, — всегда настаивайте на заключении договора.
Разумным будет самим попросить составить опись имущества и сфотографировать предметы интерьера, к которым в дальнейшем могут возникнуть вопросы. Например, иногда недобросовестные хозяева утверждают, что им испортили роскошный ковер, хотя изначально это был лысый палас.
Внимательно читать документы. Никогда не подписывайте ничего без внимательного прочтения всех пунктов. Если вас торопят с подписанием, пытаются убедить, что это стандартная процедура, чистая формальность, — здесь, скорее всего, что-то неладно. Не стесняйтесь тратить время на прочтение, задавать вопросы и просить внести правки.
Проверьте паспортные данные владельца и выясните, кому принадлежит право собственности, — это можно увидеть в выписке из ЕГРН не старше одного месяца. Данные в этих документах должны совпадать. Заранее проясните вопросы с коммунальными платежами: какова средняя сумма в месяц, кто будет платить, в какой день присылать данные счетчиков, как подтверждать оплату и так далее.
Что в итоге
Я благодарна пережитому негативному опыту, хотя в то время было очень обидно. Встреча с мошенниками оказалась для нас этапом, который необходимо было пройти, чтобы повзрослеть.
После всего случившегося мы пересмотрели отношения с финансами, стали вести бюджет и больше не брали необдуманных кредитов. Изменился мой подход к любым ситуациям, связанным со значительными тратами. Теперь перед серьезным вложением я обязательно проверяю всю доступную информацию: ищу данные о компаниях и агентствах, читаю отзывы, договоры, все, что прописано мелким шрифтом.
Мошеннические схемы при аренде квартир почти не изменились с 2017 года. Уловки, на которые попались мы, прекрасно работают до сих пор. Надеюсь, прочитав эту статью, многие смогут избежать неприятных последствий. Если бы кто-то поделился со мной такой информацией в начале моего пути квартиросъемщика, я вряд ли попала бы во все эти ситуации.
Как вариант, еще можно гуглить номер, по которому вы звоните по поводу квартиры, и фотографии квартиры (через поиск по картинкам в яндексе или гугле)
Ещё два вывода, которые вы можете сделать для себя из этих историй:
за опыт всегда нужно платить: либо временем, либо деньгами;
стоит приложить максимум усилий, чтобы никогда в будущем не оказываться в ситуации острой нужды в чем-то: только так вы сможете заключать любые сделки с холодной головой.
Я думал, в наше время на такие уловки агентств уже не попадаются. У самого был опыт в 2001 году, когда тоже обратились в такое агентство и они выдавали по одному адресу, куда надо было ехать и смотреть. По этим адресам комнаты действительно сдавались, вот только ни в одной из квартир жить не хотелось. Вплоть до того, что комната предлагалась в квартире у алкашей, заставленной бутылками, да ещё и замок в двери квартиры был вырван с корнем. Короче, когда в очередной раз вернулись в агентство ругаться, нам открыл боец с автоматом. Оказалось, что в агентство наведалась милиция и агенты почти в полном составе попрыгали в открытое окно
Добрый день! Я работаю в клиентской службе Циан. Сожалеем, что сложилась такая неприятная ситуация. Мы принимаем все меры, чтобы защититься от мошенников, тем не менее, к сожалению, они все равно есть везде, поэтому чтобы не попасться на их уловки, пожалуйста, никогда не перечисляйте предоплату риелторам и арендодателям без документального подтверждения заключения сделки. Обращайте внимание на отметки от Циан в объявлениях: «Документы агента проверены» значит, что агент прошел идентификацию. Значки «Опытный» и «Профи» в объявлениях показывают, что риелторы активно размещают объявления в течение долгого срока и не получали жалоб на свою деятельность.
Мы собрали описания типичных уловок мошенников в одну статью: https://hc.cian.ru/hc/ru/articles/360022044291 Пожалуйста, будьте бдительны!
По-моему, золотое правило: даже не думать доставать деньги, пока не увидел и не сфотографировал паспорта и документы на собственность
Marina, мне хозяева текущей, прошлой и позапрошлой квартир спокойно давали фоткать, взамен на мои.
Андрей, собственника можно через егрн проверить, сравнив с паспортом
Мы всегда снимали жилье через агента, который брал 100% от суммы сдачи комнаты. Но залог обходили. Был знакомый агент, который брал 80%, но это уже по большому блату.
И только однажды сняли комнату через знакомых, по минимальной на то время цене. Но это было большое исключение.
Еще хочется добавить. Эта статья очень прямо кстати для тех, кто считает, что снимать выгоднее, чем ипотека. При каждом переезде тратились немалые суммы на переезд, обустройство квартиры и прочие накладки.
Автору спасибо за рассказ. И всего доброго самого в жизни. Удачи во всем. Мне всегда интересно как потом спят эти люди, которые так вот обходятся с людьми. Зная, что человек по сути остается на улице, без крыши над головой. Просто нелюди какие-то.
Всегда искал варианты только на циан и никогда не смотрел на те, которые казались подозрительными (слишком маленькая цена, какие-то платежи агенту до сдачи и т.д.). Так же, всегда проверял документы и собственника. В предыдущей квартире жил года 4, год назад переехал в новую, все хорошо. Заезжал с договором, оплата сейчас вообще на ИП.
Перед тем, как первый раз снимать, было очень стремно, сидел читал статьи на тж про то что нужно проверять перед съемом, но, в результате, обошлось.
