Является ли надлежащим ремонтом балкона демонтаж аварийного и установка вместо него «французского балкона»?
 |
| IgorVetushko / Depositphotos.com |
УК не смогла отстоять в суде хитроумный «способ» ремонта аварийных квартирных балконов.
УК не стала обращаться к арсеналу привычных действий управляющих организаций (оспаривать предписание, например, или проводить ОСС по данному вопросу), а решила вопрос оригинально:
К несчастью, один из облагодетельствованных собственников не разделил вкус к французской архитектуре и пожаловался в орган жилнадзора: мол, по какому праву УК снесла балкон в его квартире, и будет ли она его восстанавливать?
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Орган жилнадзора вновь провел выездную проверку, осмотрел декоративные элементы французских балконов и вынес второе предписание – о, собственно, надлежащем исполнении первого.
УК попыталась отстоять «галльское» архитектурное решение, но безуспешно (Постановление Первого ААС от 10 сентября 2020 г. № 01АП-4354/20):
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
Кто ремонтирует балкон
Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.
Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.
Законодательство о ремонте балконов
Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.
Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:
Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:
А вот внешние стены со стороны балконов вместе с их плитами относят общему имуществу поскольку это несущие ограждающими конструкции в многоквартирном доме (Правила п.2 пп. «в»).
Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.
Следовательно, при определении ответственного за ремонт балкона решающее значение имеет, какой именно его элемент нуждаются в этом ремонте: «общий» или «индивидуальный».
Если речь идет об элементе общего имущества, то основанием для принятия подобного решения является представленный на общее собрание акт осмотра, оформленный в соответствии с результатами осмотров этого имущества, со стороны правления ТСЖ и (или) других лиц (Правила п.п. 13 и 14). Решение принимается, как минимум, 2/3 голосов от общего числа проголосовавших.
Перечень тех услуг, их периодичность и качество, которые предоставляет управляющая организацией (или ТСЖ), связаны непосредственно с размером платы, определенным на содержание жилых помещений, а также на их ремонт. Он подлежит утверждению собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (в случае УК). В случае ТСЖ в соответствии с уставом размер платы утверждают органы управления ТСЖ.
Аварийный балкон. Кто и за чей счет должен осуществлять ремонт объекта повышенной опасности
– Наш дом не такой уж и старый – ему порядка тридцати лет. Но некоторые балконы, в том числе общие, расположенные на запасных лестницах, находятся в очень плохом состоянии. Обращались в управляющую компанию, но там нам отказывали по причине того, что мы просто придумываем, что у нас аварийные балконы, и ремонтировать отказались. Можем ли мы как-то повлиять на управляющую компанию или нам проще своими силами все отремонтировать?
– Аварийные балконы – проблема многих многоквартирных домов, с которой рано или поздно сталкиваются их жильцы. И вроде бы понятно, что по поводу ремонта этого типа инженерных конструкций обращаться необходимо в управляющую компанию. Но нередко представители этой обслуживающей организации отказываются работать, мотивируя свой отказ или отсутствием денег, или тем, что балкон находится в квартире, а, значит, ремонтировать его должны собственники квартиры. Кто и кого здесь вводит в заблуждение, и на ком на самом деле лежит ответственность за ремонт балкона?
🏠 Кто и за чей счет должен ремонтировать балкон
Вопрос о том, кто должен обслуживать балконы и проводить ремонт, если этот инженерный элемент находится в аварийном состоянии, может быть определен только на основании действующих нормативных актов.
Пункт в) части 2 Раздела 1 Постановления Правительства Российской Федерации №491 от 13 августа 2006 года четко определил, что балконные плиты, в том числе находящиеся в квартирах, относятся к общедомовому имуществу.
Общий
Если речь идет о полном ремонте балкона, находящегося в многоквартирном доме (в том числе расположенном на пожарных лестницах), то ремонт такого балкона должен быть полностью осуществлен управляющей компанией или иной обслуживающей такой дом организацией – например, товариществом собственников жилья. При этом в ходе такого ремонта должны быть осуществлены работы не только по укреплению балконной плиты, но и при необходимости – по ремонту балконного ограждения и козырька.
Ремонт осуществляется за счет средств, которые жильцы многоквартирного дома, а также собственники нежилых помещений вносят в качестве платы за обслуживание общедомового имущества.
Точно так же осуществляется ремонт балконов, если они являются принадлежностью квартиры, находящейся в социальном найме или не прошедшей процедуру приватизации.
В приватизированной квартире
Если балкон, который нуждается в ремонте, является частью приватизированной квартиры, то здесь вопрос о ремонте решается в зависимости от того, какой именно конструктивный элемент должен подлежать ремонту.
Если речь идет о ремонте или восстановлении балконной плиты, то такой ремонт должны проводить управляющая компания или товарищество собственников жилья – потому что балконная плита по указанному выше Постановлению Правительства, даже если она является частью квартиры, все равно относится к общедомовому имуществу.
Если же ремонт должен проводиться в отношении козырьков, ограждений, пакетов остекления и других конструкций, которые являются отдельной частью от балконной плиты, то ремонт этих конструкций производит собственник помещения за свой счет.
🛠 Особенности капитального ремонта балконных плит
Разберемся, почему балконные плиты не приводят в порядок при капитальном ремонте фасадов, а сами балконы закрывают.
Капитальный ремонт балконов – это сложный процесс, выполнение которого должно осуществляться только теми компаниями, которые имеют соответствующую лицензию. Необходимость наличия такой лицензии обусловлена еще и тем, что работы по ремонту балконов могут носить опасный характер, в том числе из-за их технического состояния.
В связи с этим нередко управляющие компании не проводят капремонт балконных плит с одновременным ремонтом фасада дома – для капитального ремонта фасада дома привлекается специальная подрядная организация, у которой просто может не быть лицензии на осуществление работ именно по ремонту или восстановлению балконных плит.
Финансирование такого ремонта происходит за счет средств, которые удалось набрать жильцам многоквартирного дома на специальном счете в региональном фонде капитального ремонта. Суммы, которые могут потребоваться на осуществление капремонта дома, могут быть достаточно большими, и их может просто не оказаться на счете конкретного дома.
Как результат, управляющая компания или ТСЖ могут просто закрыть такой балкон. Однако закрытия от жильцов в этом случае будет недостаточно – нужно, чтобы проход мимо многоквартирного дома, где есть такой аварийный балкон, так же был ограничен с целью избежать получения травм теми людьми, которые будут проходить мимо такого балкона.
👇 Инициация ремонта аварийного балкона. Как и куда обращаться
Ремонт балконной плиты – целиком обязанность управляющей компании. Поэтому обращаться нужно именно туда. Для инициирования процедуры ремонта необходимо:
После того как такое заявление было получено, представители управляющей компании должны выйти на место и произвести осмотр с составлением акта о фактическом состоянии балконной плиты. В том случае, если по заключению ответственных должностных лиц управляющей организации достаточно только текущего ремонта плиты, то формируется план работ, и обозначаются сроки, в которые такой ремонт должен быть выполнен. Если текущего ремонта оказывается недостаточно, то представители управляющей компании составляют акт о том, что необходимо проводить капитальный ремонт балконной плиты и делают заявку в Фонд капитального ремонта о включении данного дома в ближайшую программу по осуществлению капремонта балконов.
Если управляющая компания не хочет выполнять работы по ремонту балкона, можно все это сделать самостоятельно, но тогда придется сохранить все доказательства понесенных расходов, чтобы потребовать возмещения затрат. И параллельно обратиться в Государственную жилищную инспекцию, куда подается жалоба на сотрудников управляющей компании за отказ провести ремонт.
В качестве доказательств следует использовать составленное заявление в адрес управляющей организации, все материалы фото- и видеофиксации, а также документы, которые смогут подтвердить отказ управляющей организации провести ремонт.
💫 Вместо выводов
В качестве итога вернусь к вопросу читателя: на управляющую компанию можно повлиять путем составления и направления жалобы в контролирующие ее работу государственные органы. И параллельно произвести ремонт своими силами путем привлечения специализированной подрядной организации. А чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие уровень расходов, сохранить.
