Застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.
Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.
Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?
Заранее большое спасибо за обратную связь.
Михаил, нужно разобраться. Удивительно слышать о такой проблеме в 2018 году.
С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика. Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.
Обязательства застройщика по договорам долевого участия считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи. Подписать акт возможно только после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Никаких других требований к застройщику не предусмотрено, в том числе и нет требования о постановке дома или квартир на кадастровый учет.
По закону в течение пяти дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию именно тот, кто выдал такое разрешение, должен направить документы о кадастровом учете дома в Росреестр.
Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.
Делать это можно разными способами.
Написать чиновникам
Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить ценным письмом с описью вложения.
Что делать дальше, зависит от ответа чиновников. Вам должны ответить в течение 30 дней с момента получения письма.
У органов власти есть только одна объективная причина не ставить дом на учет — нехватка документов. Как тогда поступать — вопрос. По закону, чтобы ввести дом в эксплуатацию, застройщик должен предоставить все документы, необходимые для его кадастрового учета. Если он это не сделал, а дом ввели в эксплуатацию — значит, кто-то из чиновников нарушил закон.
Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.
Жаловаться в прокуратуру
Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.
Обратиться в прокуратуру можно лично через дежурного прокурора или по почте.
Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма. Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали. В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.
Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.
Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.
Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.
Решать вопрос самостоятельно
Чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:
По закону все эти документы должны быть или у вас, или у органов исполнительной власти. Органы власти обязаны обмениваться ими друг с другом в порядке межведомственного взаимодействия.
Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.
Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.
В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.
Через суд
В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.
Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.
Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.
Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.
Послесловие
Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.
Если подводить итог, то могу посоветовать вот что. Начните все же с нормального разговора с местной администрацией о проблеме и ее причинах, не нужно сразу всем угрожать прокуратурой и судом. Если до этого вы ждали действий застройщика, посмотрите, как отреагирует муниципалитет. По ответу муниципалитета стоит выстраивать дальнейший план. Если они откажут, сославшись на то, что по старому закону ставить дом на кадастровый учет должен застройщик, — отказ стоит обжаловать в суде, а если не ответят вообще — жаловаться в прокуратуру.
Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Слава, поразительно, проверила, ваш дом действительно и сейчас не стоит на учете, как же так, неужели жильцы не могут ничего сделать
Слава, добрый день, очень интересен ваш случай, у нас происходит то же самое в другом ЖК, решили отстаивать свои интересы самостоятельно. Можно с вами пообщаться, узнать про ваш опыт? Как с вами связаться.
Olesya, добрый день! Я видела, вы спрашивали совета у Славы на сайте. Скажите,пожалуйста, он Вам ответил? Что-нибудь посоветовал? 🌸
В ЖК Город по адресу г.Москва Дмитровское шоссе д 107 дом введен в эксплуатацию, Акт приема подписан 29.12.2018 года, а на кадастр еще не поставлен. Органы власти говорят, что застройщик не предоставил все документы. Застройщик целенаправленно их не предоставляет, т.к. он еще не продал квартиры во 2-й очереди, а если дом поставят на кадастр, появятся предложения квартир, что составит застройщику конкуренцию. Написали заявление в прокуратуру. Также собственники подают в суд.
А что, прокуратура вынесла какое решение? Я тоже жду постановки на кадастровый учет, квартира в доме 107А корпус 2
Вот образец обращения в Прокуратуру
В Прокуратуру Московской области
ГСП-6, 107996, г. Москва, Малый Кисельный пер., д. 5
Приложение:
1)ДОГОВОР № ч-ч-ч ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ от xxx мартабря 20xx года (копия)
2)Акт приема приема-передачи квартиры от ч-го мартабря 2018 года (копия)
Ответ на мое обращение прошу дать в письменном виде на адрес :индекс адрес
в порядке и срок, установленный 59-фз «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской федерации.
C Уважением, ________________/фамилия имя отчество/
____ мартабря 2018 года
Какие квартиры застройщик отдаcт городу для очередников?
Тебе половина и мне половина
Существующая практика такова, что застройщики приобретают участки под строительство жилья на торгах или на аукционах. Случается и так, что власть целенаправленно предоставляет площадки под застройку. Но в любом случае потребует компенсацию за издержки в квартирном выражении.
Самоуправства тут никакого нет: доля квартир, которая передается городу или в федеральную собственность, определяется в законодательном порядке. С застройщиком заключается инвестиционный контракт, в котором детально прописываются все пункты взаимного соглашения: где будет строиться дом, панельный ли, кирпичный, монолитный, какой этажности, указываются все обременения, которые вменяются девелоперу.
Наконец подводится итог: сколько квадратных метров или квартир после сдачи дома будет передано городу. Так называемая доля. В среднем эта доля в обычной «панели» экономкласса, как правило, составляет 15-20%. В сегментах высшего класса может доходить и до 50%. Для сравнения стоит отметить, что в Подмосковье за свободный земельный участок администрация взимает в свою пользу от 5 до 20% квартир, в зависимости от местоположения дома. Так, 5-10% характерны для дальнего Подмосковья, 20% — для ближних «замкадышей», городов-спутников Москвы.
«В самых дорогих сегментах, — рассказывает Андрей Блажко, генеральный директор компании «Домостроитель Юго-запад», — нередко происходит обмен, к примеру, жилья бизнес-класса на соразмерный по стоимости в новостройках экономкласса. Правда, случается это только в тех случаях, если застройщик, помимо жилых помещений, обязуется возвести и передать в собственность города те или иные объекты социально-бытовой инфраструктуры: поликлинику, детсад, школу». Понятно, чем выше социальная нагрузка, тем меньше квадратных метров уходит в пользу города.
«В основном квартиры, которые передаются в пользу города или в федеральный фонд, относятся к экономклассу, — дополняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — В дорогих сегментах застройщик, чтобы при заселении объекта не нарушать однородность социальной среды, может «откупиться» деньгами, на которые власть уже у других застройщиков приобретает жилье эконом- или комфорт-класса, которое на бесплатной основе выделяется очередникам, инвалидам, ветеранам, малообеспеченным и многодетным семьям. В переданные городу квартиры также переезжают горожане из так называемого ветхого и аварийного фонда».
«За два десятка лет сложился и четкий механизм распределения жилплощади в новостройках между властями и застройщиками, — говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва. — Предварительный протокол по распределению квадратных метров между девелопером и городской администрацией подписывается сразу же после завершения проектировочных работ. В нем уточняется, какая доля жилых и нежилых площадей будет передана городу. А уже на основе этого договора составляется инвестиционный контракт. Причем в последнее время «вошло в моду» прописывать долю площадей в денежном эквиваленте. В этих случаях застройщик обязуется в достаточно короткий срок выплатить городу практически рыночную стоимость всех квартир и нежилых помещений, которые оговаривались в контракте».
Не по способностям, а по потребностям
В инвестиционном договоре черным по белому прописывается не только точное количество квадратных метров, но и параметры квартир, которые должны быть переданы городу. На каких этажах, с каким количеством комнат, подсобных помещений, каково расположение окон — словом, в деталях перечисляются все качественные характеристики жилья.
Даже от машино-мест в подземном гараже город не отказывается. Естественно, чтобы удовлетворить потребности разных слоев населения, власть подбирает самые востребованные, но в то же время и недорогие квартиры. «Случаев, когда инвестор пытается «сбыть» в городской фонд чистый неликвид, практически не бывает, — откровенничает Дмитрий Отяковский. — Если в доме спроектировано 10 однокомнатных квартир, то при 20-процентной доле в пользу города, 2 из них будут переданы на социальные нужды москвичей. То же самое и с многокомнатными квартирами. И тут не схалтуришь: процесс распределения жестко контролируется строительной комиссией города».
«Какие именно квартиры попадут в долю города, зависит от его потребностей, — соглашается с коллегой Андрей Блажко. — Например, если есть необходимость в жилье для людей с ограниченными двигательными функциями, то власть обязательно предпишет включить в долю квартиры на нижних этажах. Если жилье требуется многодетным семьям, то будут затребованы многокомнатные квартиры».
Сложились и некоторые закономерности. Например, когда происходит расселение ветхого фонда, городская администрация с охотой принимает от застройщика небольшие по площадям квартиры: однокомнатные размером 38-42 кв. м, двухкомнатные 52-60 кв. м, трехкомнатные от 60 до 70 метров. 
В свою очередь, если застройщик возводит дом в высоком ценовом сегменте, он заранее продумает все вопросы по формированию однородной социальной среды.
В ЖК из трех-пяти домов, например, коммерческие квартиры для продажи на свободном рынке могут быть сосредоточены в отдельных корпусах, а под социальное жилье будет отведен специальный корпус. Если это только одно лишь строение, то под социалку выделяется отдельный подъезд или определенная секция дома.
«При необходимости расселения ветхих домов, тех же хрущевок, — замечает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», — нередко встречалась схема со «стартовым» домом на отдельной площадке, которую бесплатно выделяла администрация города. Причем по заказу власти дом этот строился с конкретной «нарезкой» квартир. Зато рядом возводился коммерческий объект более высокого класса, где практически все квартиры принадлежали застройщику и предназначались только для продажи».
Впрочем, девелопер может не отдавать и ни единой квартиры, если согласится с планом обременения, выдвинутым администрацией.
Но тогда придется взять на себя обязанности по прокладке дорог, строительству школ, больниц, детских садов. На плечи застройщика ляжет и ландшафтное обустройство территории микрорайона. Словом, объем обременительных работ должен быть равен сумме, которая соответствовала бы рыночной стоимости всех квартир, предназначенных городу.
И это вполне резонно, ведь в столице до сих пор ощущается острый дефицит дошкольных и лечебных учреждений. Неспроста появились и социально-ориентированные девелоперы, например ОАО «МКХ», которое входит в ГК «Настюша». По собственной инициативе эта компания обязалась в микрорайоне «Царицыно» возвести 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, построить торгово-развлекательный центр, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.
Потребители «социальной элиты»
Производители элитных метров не освобождаются ни от обременений, ни от «городской доли». Но город, за редкими исключениями, не позволяет себе широких жестов и не станет выдавать ордер даже на квартиру бизнес-класса «простому смертному» очереднику, проживающему в коммуналке.
Некоторое время назад, чтобы получить как можно больше простеньких социальных квартир для удовлетворения нужд населения, город продавал свою долю элитного жилья на аукционах, либо по рыночным ценам самому застройщику. Но практика последних лет внесла некоторые коррективы, и теперь стороны могут договориться о перераспределении доли города в элитном или бизнес-объекте на площади в проекте экономкласса того же застройщика. Для этого специальная комиссия проведет рыночную оценку более качественных площадей, переведет все в наличные деньги, и в итоге полученная сумма будет направлена на закупку квартир экономкласса.
Элитные квадраты также могут быть обменяны на социально значимые объекты. Впрочем, сказать, что власть, как федеральная, так и городская, совсем уж «брезгует» квартирами высокого качества, да еще в домах с престижным расположением, было бы неверно. Под непомерно разросшиеся штаты чиновников как городского, так и федерального значения требуется и соответствующая жилплощадь. И чем выше ранг чиновника, тем выше его претензии к качеству будущей квартиры.
Часть квартир в строящемся доме передается обманутым дольщикам
Строительство на земле с обременением
Предположим, администрация выделила застройщику землю, на которой предыдущий застройщик должен был построить жилой дом по договорам долевого участия, но, как это нередко бывает, собрал деньги и исчез.
Обязательное условие выделения земли – новый застройщик часть квартир в построенном доме должен передать обманутым дольщикам (дохода по этим квартирам не будет, поскольку деньги на их строительство получил предыдущий застройщик). Как учитывать затраты на их постройку в бухгалтерском и налоговом учете: в общей сумме затрат по дому или отдельно? Как новому застройщику отразить передачу квартир обманутым дольщикам?
Разберемся по порядку.
Обоснованность затрат
Если обременение основано на законодательных нормах, то проблем у застройщика с уменьшением налогооблагаемой прибыли на сумму расходов, связанных с его исполнением, возникнуть не должно. Например, администрация проводит аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории и одним из существенных условий такого договора объявляет обязанность застройщика безвозмездно передать часть квартир обманутым дольщикам (указав количество и площадь квартир, подлежащих передаче).
Или, скажем, застройщик выиграл на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса РФ. В подпункте 3 пункта 3 этой статьи говорится, что в извещении о проведении аукциона указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка.
По мнению автора, указание в качестве составляющей цены обязанности победителя аукциона (застройщика) безвозмездно передать часть квартир является правомерным. То же самое можно сказать и об обязанности застройщика передать часть площадей администрации в соответствии с местным законодательством.
Если же обременение не обусловлено законодательными нормами, то у застройщика могут возникнуть трудности с обоснованием уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на сумму расходов, связанных с его выполнением.
Допустим, компания, имея в собственности земельный участок и решив построить на нем жилой дом, заключила с администрацией города инвестконтракт, по условиям которого безвозмездно передает администрации часть квартир в нем (иначе не получит разрешение на строительство). Какие-либо акты местного законодательства, предусматривающие такую передачу, отсутствуют. В этом случае застройщик вряд ли сможет доказать, что передача квартир администрации необходима для строительства и ввода дома в эксплуатацию. Формально у администрации нет оснований, позволяющих запретить строительство, если организация не согласна на обременение.
Далее в статье мы будем исходить из того, что установление местной администрацией обременений основано на нормах закона.
Признание в расходах
Имеющаяся арбитражная практика по данному вопросу также в пользу налогоплательщика.
В качестве подтверждения можно привести постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08, от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07 (определением ВАС РФ от 23 мая 2008 г. № 4609/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) и др.
Источник финансирования дополнительных затрат
Первоначально застройщик формирует стоимость строительства дома в целом. Это означает, что в ней он учитывает все затраты, относящиеся к возведению дома, включая затраты на строительство «бесплатных» квартир.
Затем застройщик определяет стоимость каждого отдельного помещения в строящемся многоквартирном доме – квартиры либо нежилого помещения (стоимость мест общего пользования не определяется).
Как правило, она рассчитывается таким образом: общая стоимость строительства дома делится на общую площадь всех указанных помещений в доме и умножается на площадь помещения, стоимость которого рассчитывается.
Этим способом определяется как стоимость помещений, подлежащих передаче новым дольщикам, так и стоимость помещений, подлежащих передаче обманутым дольщикам (то есть стоимость обременения).
Затем нужно решить, можно ли за счет средств новых участников финансировать расходы на создание квартир, являющихся обременением.
Обратимся к положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‑ФЗ, в статье 18 которого приведен перечень направлений использования средств дольщиков, полученных на финансирование строительства (он является закрытым). Затраты, не указанные в перечне, не могут финансироваться за счет таких средств.
В частности, в подпункте 6 пункта 1 указанной статьи разрешается использовать деньги участников долевого строительства на возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору.
А может ли застройщик, имея право финансировать обременение из средств дольщиков, отразить расходы на его создание за счет собственных средств (признать их в налоговом учете в уменьшение прибыли)?
Законодательство РФ запрета не содержит. На практике такой подход может оказаться достаточно удобным.
Порядок учета дополнительных затрат
Вариант I: финансирование за счет средств новых дольщиков
Приведем одну из возможных методик, принимая во внимание, что рассматриваемые отношения с администрацией носят возмездный характер, так как обременение является платой за услуги, оказанные застройщику органом власти.
Методикой предусматривается отражение обязательства перед администрацией в сумме, равной стоимости квартир, являющихся обременением. Моментом фиксирования данной суммы в учете будет дата, на которую собраны все затраты на строительство дома. Оптимально – дата его ввода в эксплуатацию. Именно тогда можно определить стоимость услуг администрации (уже оказанных).
Затраты на обременение включаются в стоимость всех помещений дома, за исключением квартир, подлежащих передаче в качестве обременения.
Пример 1. ООО «Гарант-Строй» (застройщик) осуществляет строительство многоквартирного жилого дома.
Стоимость строительства дома в целом – 100 000 000 руб.
Дом состоит из 100 одинаковых квартир. В качестве обременения подлежат передаче обманутым дольщикам 10 квартир (№ 91–100).На 50 квартир (№ 1–50) заключены и оплачены договоры участия в долевом строительстве с новыми дольщиками. Цена каждого договора – 1 200 000 руб. 40 квартир остаются в собственности застройщика, они предназначены для последующей продажи.
Учет затрат на строительство дома ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Бухгалтер ООО «Гарант-Строй» отразил ситуацию следующими записями:
ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договорам долевого участия» (аналитический счет «Дольщик № 1–50»)
– 1 200 000 руб. – получена оплата от дольщика (по каждому договору на квартиры с № 1 по № 50);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Дом-1»
КРЕДИТ 60 (10, 76…)
– 100 000 000 руб. – сформирована стоимость строительства дома в целом;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 1–100»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1»
– 1 000 000 руб. (100 000 000 руб. : 100 кв.) – определена стоимость каждой квартиры без учета затрат на обременение (с № 1 по № 100);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 1–90»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с администрацией по договору»
– 111 111,11 руб. (10 000 000 руб. : 90 кв.) – увеличена стоимость квартиры на сумму относящихся к ней затрат на обременение (по каждой квартире с № 1 по № 90); отражена задолженность перед администрацией (общая сумма задолженности 10 000 000 руб. – это стоимость строительства 10 квартир для обманутых дольщиков);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с администрацией по договору»
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 91–100»)
– 1 000 000 руб. – передана квартира обманутому дольщику (по каждой квартире с № 91 по № 100);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договорам долевого участия» (аналитический счет «Дольщик № 1–50»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 1–50»)
– 1 111 111,11 руб. – передана квартира новому дольщику (по каждой квартире с № 1 по № 50);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договорам долевого участия» (аналитический счет «Дольщик № 1–50»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Прочие доходы»
– 88 888,89 руб. (1 200 000 – 1 111 111,11) – отражено вознаграждение застройщика (по каждому договору долевого участия, заключенному с новым дольщиком);
ДЕБЕТ 43 субсчет «Квартиры для продажи» (аналитический счет «Квартира № 51–90»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 51–90»)
– 1 111 111,11 руб. – отражена в составе готовой продукции квартира, построенная для продажи (по каждой из 40 квартир с № 51 по № 90).
Вариант II: финансирование за счет собственных средств
Пример 2. Воспользуемся условиями предыдущего примера с той лишь разницей, что компания решила списать расходы на обременение за счет собственных средств.
В этом случае бухгалтер ООО «Гарант-Строй» делает в учете следующие записи.
Первые три проводки и пятая проводка – как в примере 1. А вот затраты на обременение, передача квартир новым дольщикам и перевод квартир в состав готовой продукции отражаются иначе:
ДЕБЕТ 20 субсчет «Дом-1»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с администрацией по договору»
– 10 000 000 руб. (100 000 000 руб. : 100 кв. × × 10 кв.) – отражена задолженность перед администрацией по обременению строительства жилого дома;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договорам долевого участия» (аналитический счет «Дольщик № 1–50»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 1–50»)
– 1 000 000 руб. – передана квартира новому дольщику (с № 1 по № 50);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договорам долевого участия» (аналитический счет «Дольщик № 1–50»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Прочие доходы»
– 200 000 руб. (1 200 000 – 1 000 000) – отражено вознаграждение застройщика (по каждому договору с новым дольщиком);
ДЕБЕТ 90 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 20 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 1–50»)
– 111 111,11 руб. – списаны расходы на обременение, относящиеся к данной квартире (по каждой из 50 квартир, на которые заключены договоры с новыми дольщиками; всего сумма расходов, которая будет учтена при передаче квартир дольщикам, составит 5 555 555,5 руб. (111 111,11 руб. × × 50 кв.);
ДЕБЕТ 43 субсчет «Квартиры для продажи» (аналитический счет «Квартира № 51–90»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Дом-1» (аналитический счет «Квартира № 51–90»)
– 1 000 000 руб. – отражена в составе готовой продукции квартира, построенная для продажи (по каждой из 40 квартир с № 51 по № 90).
На счете 20 осталась несписанной сумма затрат 4 444 444,5 руб. (10 000 000 – 5 555 555,5), относящаяся к 40 квартирам (с № 51 по № 90), учтенным в качестве готовой продукции. Эта оставшаяся сумма затрат на обременение будет списана по мере реализации квартир.
Вычет НДС
Если в состав дома входят нежилые помещения, то их реализация по договорам купли-продажи облагается налогом на добавленную стоимость, поэтому застройщик вправе принять к вычету «входной» налог, относящийся к указанным помещениям. При этом если часть затрат на строительство квартир, являющихся обременением, включается в стоимость продаваемых нежилых помещений, то НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками при строительстве этих квартир, может быть принят к вычету в указанной части.
Налогом на добавленную стоимость облагаются и услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве, где объектами долевого строительства выступают нежилые помещения. Соответственно если расходы на обременения финансируются за счет средств застройщика, то он вправе принять к вычету налог, предъявленный третьими лицами при создании квартир, являющихся обременением, в части, относящейся к указанным нежилым помещениям.
Правомерность такого подхода подтверждается, в частности, постановлениями ФАС Северо-Западного округа от 27 марта 2007 г. по делу № А56-6908/2006, ФАС Уральского округа от 11 августа 2004 г. № Ф09-3218/04-АК. В них указано, что суммы НДС, предъявленные подрядными организациями в стоимости работ по объектам обременений, застройщик может принять к вычету в общеустановленном порядке.
Важно запомнить
Денежные средства дольщиков могут быть использованы на возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (подп. 6 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ).
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №8, август 2013 г.
