Чтобы что-то купить, надо что-то продать. Имеет ли смысл менять старую квартиру на новую?
Обмен старого жилья на новое с доплатой — отнюдь не новинка для России. Но активизировалась схема только в 2020 году вместе с льготной ипотекой. В этом году таких сделок стало ещё больше. Но так ли это выгодно для тех, кто хочет обзавестись новым «гнёздышком»?
По программе trade-in застройщик выкупает у человека его старую квартиру, но деньги не отдаёт, а учитывает их в качестве взноса за новое жильё. Разница между стоимостью старой и новой квартиры покрывается чаще всего ипотекой. При этом в отдельных случаях покупатель продолжает жить в своей старой квартире до переезда в новую.
Обмен старого жилья на новое. Фото: pronovostroiki.ru
Застройщики активно меняют старое жильё на новое
Как утверждают застройщики Москвы и Подмосковья, эта схема набирает популярность. Так, в компании «Брусника» в первом полугодии 2021 года доля trade-in увеличилась до 20% с 15% годом ранее, а в «Инград» — до 15% с 12%. В целом в Москве и Московской области обмен старого жилья на новое достиг 25%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Программа trade-in выгодна застройщикам, которые за счёт неё могут увеличить спрос. Что особенно актуально после изменения условий льготной ипотеки: с 1 июля ставка по ней выросла с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита снизилась до 3 млн рублей.
Это уже привело к трёхкратному снижению спроса. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», оператора программы, за первую неделю июля поступило 10 тысяч заявок, за вторую — 11 тысяч. Для сравнения: в июне за неделю приходило 28 тысяч заявок, осенью 2020 года — 30-35 тысяч. Сильнее всего спрос упал в Москве и Санкт-Петербурге, где сложно найти новостройку за 3 млн рублей.
Что застройщику хорошо, то покупателю — смерть
Только предлагаемая застройщиками программа trade-in не всегда выгодна покупателям, считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По её словам, застройщики выкупают старое жильё по низким ценам. Порой человек теряет до 50% от стоимости своего старого жилья.
Главное — не потерять деньги. Фото: magarticles.magzter.com
В таких условиях лучше продать старую квартиру самостоятельно. Но и здесь есть подводный камень в виде дополнительных расходов на аренду жилья на период с момента продажи старого жилья до въезда в новое. Этот срок может быть достаточно длительным, если покупать квартиру на старте строительства.
Но это при условии, если программа предполагает, что покупатель продолжает жить в старой квартире до тех пор, пока не въедет в новую.
Из-за всех этих нюансов эксперты считают, что программа обмена старого жилья на новое никогда не станет такой популярной, как на автомобильном рынке. Сейчас доля trade-in при продаже новых авто составляет 31%, авто с пробегом — 64%, свидетельствуют данные «Автостата».
Дайте две: как разменять квартиру с максимальной выгодой
Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт «РИА Недвижимость» узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях.
Каждый при своем
Конечно, идеальным вариантом было бы разменять квартиру без всяких доплат и радостно разъехаться каждому в свое жилье. Но все опрошенные эксперты предупреждают, что это будет совсем непросто и придется чем-то поступиться (районом, качеством дома и квартиры).
Так, руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова уверена, что разменять трехкомнатную «хрущевку» на две «однушки» в том же районе Москвы будет нереально.
«Сейчас 6,5-7 миллионов рублей — это максимально возможная цена для такой квартиры в районах на окраинах, а однокомнатная стоит от 4,8 миллиона рублей. Соответственно, остается 2,2 миллиона рублей, на которые можно купить или комнату в том же районе (при необходимости сохранить локацию), или «однушку» в «хрущевке» в области, или новостройку в новой Москве или Подмосковье», — говорит она.
В свою очередь ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин добавляет, что средний бюджет продажи трехкомнатной квартиры в Москве составляет 9,85 миллиона рублей.
Если ориентироваться не на минимальные цены, а на более частые предложения, то потенциально «трешку» можно разменять на одну однокомнатную квартиру и одну двухкомнатную. Но это будут в основном квартиры в старых домах 1970-х годов постройки, с малым метражом квартир, рассуждает он.
По мнению Лунина, если смотреть на более новые серии домов, к примеру, улучшенные панельные серии, то, скорей всего, получится приобрести только одну двухкомнатную.
Были б деньги
Конечно, если люди при размене готовы доплатить, то многие проблемы решаются сами собой и возможность выбора значительно расширяется.
«В последнее время чаще всего продавцы прибегают к приобретению квартир с привлечением ипотеки. Во-первых, многие хотят остаться проживать в своем районе Москвы, при этом улучшив жилищные условия. Во-вторых, понижение ипотечной ставки ключевыми банками, также влияет на принятия решения. В-третьих, каждый хочет приобрести объект недвижимости не только с точки зрения улучшения его качественных характеристик, но и с точки зрения эстетики, например, наличие хорошего ремонта квартиры и ее меблировка», — говорит эксперт «Азбуки Жилья».
По его словам, доплата относится к одному из самых распространённых вариантов при размене: либо, когда вы доплачиваете и расширяете жилищную площадь, либо, когда вам доплачивают, и вы получаете меньшую площадь и доплату. В первом случае, такой вариант чаще возможен при рождении детей. Меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Во втором случае, двухкомнатную квартиру на однокомнатную, чаще меняют пенсионеры, так как содержать такую площадь, нет возможности, либо они нуждаются в деньгах.
Вообще, в каждом случае есть огромное количество нюансов по каждой такой квартире. Район, качество дома, год постройки, метраж и еще масса факторов ценообразования. Но, как считает эксперт из «Миэль», например, квартиру в сталинском доме можно разменять достаточно свободно и при достаточно небольшой доплате, во всех остальных случаях вопрос лишь в том, сколько вы готовы доплатить.
Нюансы оформления
При осуществлении размена, конечно, встает вопрос оформления, так как здесь проводится целая цепочка сделок и процесс значительно усложняется. Все эксперты сходятся в том, что лучше оформлять такие сделки договором купли-продажи. Хотя в некоторых случаях имеет место быть и договор мены.
«Вообще, договоры мены сейчас встречаются редко — и в основном, когда люди боятся вступать в денежные отношения», — говорит Антясова.
По ее словам, при выборе мены важно понимать, что это влечет за собой гораздо более серьезные последствия, чем приобретение квартиры по договору купли-продажи. Если предположить, что была некая цепочка мен, в которой участвовали 10 собственников, то если хотя бы в одной сделке будет найдено что-то «нехорошее», позволяющее ее оспорить, то разрушена будет вся эта цепочка, всем участникам сделки придется восстанавливать статус-кво, возвращаясь в старое жилье.
«А вот решение жилищного вопроса через обычную альтернативную сделку позволяет на каждую квартиру заключать отдельный договор. И даже если предположить, что сделка будет оспорена, это коснется только одного покупателя и одного продавца. Остальные участники цепочки вообще никак не затрагиваются», — объясняет эксперт из «Миэль».
«Последний раз с договором мены мы сталкивались в нашей практике более 10 лет назад», — вспоминает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
По ее мнению, на сегодняшний день этот способ продажи практически изжил себя, абсолютное большинство сделок проходит по традиционной схеме с заключением договора купли-продажи, когда продавец получает за жилье деньги и только потом покупает на них другую недвижимость.
Вместе с тем, эксперт из «Метриума» отмечает как минимум два случая, когда договор мены объективно имеет право на существование. Первый — ситуация, когда супруги разводятся и имеют в собственности несколько квартир. К примеру, каждый из них владеет по 1/2 доле в трехкомнатной «хрущевке», при этом есть еще одна «однушка», оформленная на супруга-супругу еще до брака. При разводе в таких случаях чаще всего заключается договор мены, когда 1/2 доля в трешке меняется на «однушку».
Вторая распространенная ситуация, когда используется договор мены, это деление наследства. Например, сын получил от родителей дачу, а его сестра квартиру. Нередко дети решают обменяться наследством, заключая как раз договор мены. Однако, как показывает статистика, подобные сделки в итоге могут быть расторгнуты, причем порой даже через несколько лет. Например, кто-то из наследников решит, что обмен был неравноценным и стоимость, скажем, дачи куда меньше квартиры. Суд часто встает на сторону истца, которому для обоснования требований нужно всего лишь сделать оценку собственности, предупреждает Литинецкая.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
