Комната персонала в магазине
Дата введения 1963-01-01
ВНЕСЕНЫ Министерством торговли РСФСР и Академией строительства и архитектуры СССР
УТВЕРЖДЕНЫ Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 7 сентября 1962 г.
ВЗАМЕН § 10 главы II-В.11 СНиП издания 1954 г. и Н 105-52 в части проектирования магазинов
Глава СНиП II-Л.7-62 «Магазины. Нормы проектирования» разработана Гипроторгом при участии Управления организации торговли и НИИТОП Министерства торговли РСФСР и при консультации НИИ общественных зданий и сооружений Академии строительства и архитектуры СССР.
С введением в действие главы СНиП II-Л.7-62 утрачивают силу § 10 главы II-В.11 СНиП издания 1954 г. и «Нормы и технические условия проектирования магазинов и предприятий общественного питания, размещаемых в первых этажах многоэтажных жилых домов» (Н 105-52) в части проектирования магазинов.
1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
1.1. При проектировании зданий магазинов необходимо предусматривать эти здания как элементы системы наиболее удобного бытового обслуживания населения в соответствии с планировочной структурой населенного места и требованиями комплексного обслуживания жилых групп, микрорайонов, жилых или промышленных районов, города в целом и пригородной зоны.
1.2. Настоящие нормы распространяются на проектирование зданий новых и реконструкцию существующих зданий магазинов.
Примечания: 1. При проектировании реконструкции зданий магазинов могут быть допущены отдельные отступления от настоящих норм при надлежащем технико-экономическом обосновании и по согласованию с местными органами Государственного пожарного и санитарного надзора.
2. При проектировании зданий торговых центров с магазинами промышленных товаров на 100 и более рабочих мест продавцов, зданий универсальных магазинов на такое же количество рабочих мест, а также зданий специализированных магазинов на 30 и более рабочих мест продавцов допускается предусматривать дополнительные сверх норм настоящей главы помещения в соответствии со специальными заданиями на проектирование, утверждаемыми в установленном порядке.
1.3 Система торговли должна быть дифференцированной и состоять из магазинов, располагаемых в микрорайонах или кварталах, для продажи преимущественно продовольственных товаров, повседневно закупаемых населением; из магазинов районного значения и магазинов общегородского значения.
Магазины должны быть максимально укрупнены и размещены с учетом оптимальных радиусов обслуживания, с целью создания наибольших удобств для населения в части закупки различных товаров по возможности в одном месте и с минимальной затратой времени.
В зависимости от градостроительных условий магазины следует располагать в отдельно стоящих зданиях, предназначаемых для размещения нескольких обслуживающих население предприятий (торгово-бытовых центров) или проектируемых для размещения только магазинов, а также в первых этажах жилых зданий.
1.4. На всей площади первых этажей жилых домов квартирного типа высотой не менее пяти этажей, в случаях расположения домов фронтально по магистральным улицам общегородского и районного значения и на площадях городов и их районов с отступом от красных линий не более 6 м, допускается размещать без изменения основных конструктивных схем этих домов:
магазины продовольственных товаров, кроме специализированных рыбных (независимо от количества рабочих мест) и овощных (более четырех рабочих мест продавцов); при этом в продовольственных магазинах со смешанным ассортиментом товаров допускаются рыбные и овощные отделения с количеством рабочих мест продавцов не более двух;
магазины промышленных товаров (независимо от количества рабочих мест), кроме магазинов строительных материалов и москательно-химических товаров.
В торцовых частях первых этажей жилых домов квартирного типа высотой не менее пяти этажей, располагаемых внутри микрорайонов и кварталов, допускается размещать без изменения основных конструктивных схем этих домов: хлебобулочные, овощные, молочные магазины и магазины, торгующие полуфабрикатами, не более чем на четыре рабочих места продавцов.
В жилых зданиях не допускается размещать магазины с огнеопасными товарами, а также магазины, в которых могут возникнуть сотрясения и шум, превышающий предельно допустимый уровень звуковой мощности, и вредные выделения.
Примечание. В первых этажах двухэтажных жилых домов квартирного типа размещение магазинов не допускается; в трех- четырехэтажных домах такого типа может быть допущено размещение магазинов при специальном обосновании в зависимости от местных условий.
1.5. Настоящие нормы предусматривают магазины продовольственных и промышленных товаров, применяющие следующие формы продажи: обычную (через прилавок), самообслуживание, открытую выкладку товаров, продажу по образцам, прием предварительных заказов и доставку товаров на дом.
Степень огнестойкости зданий магазинов должна приниматься:
для зданий I класса не ниже II степени;
для зданий II класса не ниже III степени;
для зданий III и IV классов степень огнестойкости не нормируется.
Наименьшая степень огнестойкости зданий магазинов, в зависимости от их этажности, должна приниматься:
Долговечность конструкций зданий магазинов должна приниматься согласно главе СНиП II-Л.2-62 «Общественные здания и сооружения. Основные положения проектирования».
Примечание. Степень огнестойкости части здания иного назначения, отводимой под магазин, должна быть не ниже степени огнестойкости всего здания в целом.
1.7. При расположении здания магазина на отдельном участке следует предусматривать устройство навеса для тары, мусоросборников и помещения для приемки посуды от населения.
При размещении магазинов в первых этажах зданий иного назначения временное хранение тары, принятой от населения посуды и герметизированных мусоросборников должно предусматриваться в подсобных помещениях магазинов.
1.8. Расположение зданий магазинов, хозяйственных дворов при них и въездов не должно нарушать условий для удобного проживания населения и нормальной работы магазинов.
На незастроенных частях хозяйственных дворов могут устраиваться тупиковые дороги с петлевыми объездами или с площадками размерами не менее 18X18 м для разворота автомобилей.
1.9. Противопожарные и санитарные разрывы между зданиями магазинов и жилыми, общественными и вспомогательными зданиями промышленных предприятий надлежит принимать согласно главе СНиП II-К.2-62 «Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования».
1.10. Расстояния от окон и дверей помещений магазинов продовольственных товаров и от люков для загрузки этих товаров до выгребов и мусоросборников должны быть не менее 25 м. Люки для загрузки продовольственных товаров и люки для загрузки топлива следует располагать по возможности на разных фасадах зданий.
1.11. Служебные входы и люки для загрузки товаров в отдельно стоящих зданиях магазинов должны располагаться со стороны двора или внутриквартального проезда.
2. ТРЕБОВАНИЯ К ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫМ РЕШЕНИЯМ ЗДАНИЙ
2.1. В состав магазина входят следующие группы помещений:
б) помещения для приемки, хранения и подготовки товаров к продаже: приемочная, кладовые, охлаждаемые камеры, помещения для подготовки товаров к продаже;
в) подсобные помещения: помещения для хранения инвентаря, белья, тары, машинное отделение охлаждаемых камер, моечная производственного инвентаря;
г) административно-бытовые помещения: конторские помещения, гардеробные, душевые, уборные и комнаты для персонала;
2.2. Площади торгового зала в расчете на одно рабочее место продавца или контролера-кассира должны приниматься по табл.1.
Площади торговых залов
Наименование магазинов и товарных групп
Наименьшая площадь торгового зала в м
I. Магазины продовольственных товаров
На одно рабочее место контролера-кассира:
Бакалейно-гастрономический, продовольственный неспециализированный
Комната персонала в магазине
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
Public buildings and works
Дата введения 2014-09-01
Предисловие
Сведения о своде правил
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», Федеральным автономным учреждением «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»)
3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)
5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП 118.13330.2011 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения и СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения»
Пункты, таблицы, приложения, в которые внесены изменения, отмечены в настоящем своде правил звездочкой.
Изменения N 2, 3, 4 внесены изготовителем базы данных по тексту М.: Стандартинформ, 2019
Введение
Свод правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» является актуализированной редакцией объединенных СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения».
Разработка и актуализация единого нормативного документа направлена на обеспечение требований Федерального закона [4]. Оба документа, включающие требования по безопасности зданий и сооружений, жизни и имущества граждан, а также окружающей среды, актуализируются во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г N 1047-р*.
Требования нормативного документа направлены на повышение уровня безопасности и степени соответствия зданий и сооружений их функциональному назначению, на обеспечение снижения энергозатрат, применение единых методов определения эксплуатационных характеристик, на учет требований европейских и межгосударственных нормативных документов, а также на сокращение числа регулирующих одну область деятельности нормативных документов и концентрации требований в одном нормативном документе для облегчения труда проектировщиков.
Авторский коллектив Свода правил СП 118.13330.2012*:
1* Область применения
Настоящий свод правил распространяется на проектирование новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых общественных зданий и сооружений, в том числе при изменении их функционального назначения, с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли.
Перечень основных групп зданий и помещений общественного назначения, на которые распространяется настоящий свод правил, приведен в приложении В*.
2 Нормативные ссылки
В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:
ГОСТ 15150-69 Машины, приборы и другие технические изделия. Исполнения для различных климатических районов. Категории, условия эксплуатации, хранения и транспортирования в части воздействия климатических факторов внешней среды
ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия
ГОСТ 25772-83 Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия
ГОСТ Р 50571.28-2006 (МЭК 60364-7-710:2002) Электроустановки зданий. Часть 7-710. Требования к специальным электроустановкам. Электроустановки медицинских помещений
ГОСТ Р 52133-2003 Камины для жилых и общественных зданий. Общие технические условия
ГОСТ Р 52382-2010 (ЕН 81-72:2003) Лифты пассажирские. Лифты для пожарных
ГОСТ Р 53254-2009 Техника пожарная. Лестницы пожарные наружные стационарные. Ограждения кровли. Общие технические требования. Методы испытаний
ГОСТ Р 53296-2009 Установка лифтов для пожарных в зданиях и сооружениях. Требования пожарной безопасности
ГОСТ Р 54599-2011 Услуги средств размещения. Общие требования к услугам санаториев, пансионатов, центров отдыха
ГОСТ Р 56184-2014 Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам
ГОСТ Р 57013-2016 Услуги населению. Услуги зоопарков. Общие требования
СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1)
СП 2.13130.2012 Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты (с изменением N 1)
СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменением N 1)
СП 5.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования (с изменением N 1)
СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности
СП 8.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности (с изменением N 1)
СП 10.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности (с изменением N 1)
СП 11.13130.2009 Места дислокации подразделений пожарной охраны. Порядок и методика определения (с изменением N 1)
СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах»
СП 28.13330.2017 «СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии» (с изменением N 1)
СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменением N 1)
СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
СП 44.13330.2011 «СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания» (с изменениями N 1, N 2)
СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» (с изменением N 1)
СП 52.13330.2016 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение»
СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»
СП 59.13330.2016 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»
СП 60.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением N 1)
СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» (с изменениями N 1, N 2)
СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий» (с изменением N 1)
СП 88.13330.2014 «СНиП II-11-77* Защитные сооружения гражданской обороны» (с изменениями N 1, N 2)
СП 89.13330.2016 «СНиП II-35-76 Котельные установки»
СП 113.13330.2016 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей»
СП 124.13330.2012 «СНиП 41-02-2003 Тепловые сети»
СП 132.13330.2011 Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования
СП 133.13330.2012 Сети проводного радиовещания и оповещения в зданиях и сооружениях. Нормы проектирования (с изменением N 1)
СП 134.13330.2012 Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования (с изменением N 1)
СП 152.13330.2018 Здания федеральных судов. Правила проектирования
СП 158.13330.2014 Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования (с изменениями N 1, N 2)
Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
