Корректировки при оценке недвижимости
Трудоемкий процесс определения рыночной стоимости включает три подхода: доходный, затратный, сравнительный. Для последнего необходимо провести расчет корректировок, так как объекты-аналоги используемые в оценке недвижимости не идентичны, именно их отличия влияют на итоговую стоимость. Определить реальную цену имущества может только эксперт.
Виды корректировок в сравнительной оценке недвижимости
Применение корректировок в сравнительном подходе возможно с учетом таких характеристик:
Экспертная оценка не ограничивается этими характеристиками. Дополнительно учитывается близость к зонам отдыха (лесам, паркам, озерам, рекам), удаленность от вредных производств, масштаб и состояние окружающей застройки.
Ценообразующими факторами являются также условия финансирования и самой сделки, наличие обременяющих прав, ипотеки, возможность торга.
Как производится расчет корректировок при оценке недвижимости?
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.
Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.
Как найти хорошего эксперта-оценщика?
Согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» проводить экспертизу могут только члены организации оценщиков, застраховавшие свою профессиональную ответственность. В штате компании «Роосконсалтгруп» восемь профессиональных оценщиков, специализирующихся на различных отраслях, в том числе на жилой и коммерческой недвижимости, к которым можно записаться на первичную бесплатную консультацию.
Отчет, предоставляемый сотрудниками компании, имеет статус официального документа, может использоваться в ходе имущественных разбирательств в суде.
Мы перезвоним в удобное для вас время
Заявка на бесплатную консультацию специалиста
Заявка на бесплатную консультацию специалиста
Стены
Материал стен — важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому при несовпадении материала стен переоцениваемого строения с характеристикой этого элемента в аналоге, следует соблюдать следующие правила:
1? Бани и прачечные с бутобетонными стенами и со стенами, облицованными кирпичом и оштукатуренные снаружи — переоцениваются как кирпичные по соответствующим таблицам сборников.
1? Переоценка зданий с деревянными стенами, обложенными кирпичом, производится путем применения к аналогичным деревянным зданиям коэффициентов:
а) при кирпичной кладке с расшивкой швов — 1,08;
б) при кирпичной кладке со штукатурка и побелкой стен — 1,10.
1? Стоимость зданий с деревянными стенами, при наличии брандмауэров, следует определять путем применения К — 1,06 к стоимости 1 куб. м аналогичных зданий без брандмауэров.
1? Переоценка зданий со стенами из местных материалов производится путем применения следующих коэффициентов к стоимости аналогичных зданий со стенами из легких бетонных блоков (см. таблицу 20):
а) со стенами из туфа — 0,98
б) со стенами из ракушечника — 0,96
в) со стенами из окерманского камня — 0,95
1? Здания со стенами в закидку из пластин (дров), сторчевыми из пластин, а также глинобитными, глиноваликовыми, камышитовыми и т.п. переоцениваются путем применения к оценочной табличной стоимости 1 куб. м здания коэффициентов, указанных в п.4 Общей части к сборникам (перевод в другую группу капитальности).
1? Восстановительная стоимость навеса без обшивки определяется по таблице 157 «в», сборника N 26 с К = 0,80 к стоимости 1 кв. м пола.
1? При определении стоимости пристроенных зданий (при использовании стен соседних домов) удельный вес стен (без изменения удельного веса перегородок) уменьшать в общем удельном весе строения пропорционально отсутствующей длине.
1? Здания с бутобетонными стенами, а также с бутобетонными, облицованными кирпичом с штукатуркой снаружи переоцениваются как здания с кирпичными стенами по соответствующим таблицам сборников.
1? В связи с отсутствием в сборнике N 20 таблиц для переоценки двухэтажных бревенчатых строений — можно переоценивать таковые по аналогии с брусчатыми.
1? В таблицах сборников № № 18, 26, 28 предусмотрены восстановительные стоимости укрупненных показателей административных зданий с кирпичными стенами, т.е. для зданий I, II и III групп капитальности.
При переоценки по этим таблицам деревянных зданий, имеющих IV и V группу капитальности, необходимо произвести перевод принятой восстановительной стоимости, укрупненного показателям в группу капитальности переоцениваемого здания (см. п.4 общей части к сборникам).
1? При переоценке административных зданий шлакобетонных в 1 этаж применять К=0,94 к стоимости по таблице 84; то же в 2 этажа, К=0,93 к стоимости 1 куб. м по таблице 85.
1? Деревянные административные здания переоцениваются по таблицам 39 и 40 сборника N 18. Если объем переоцениваемого здания превышает предусмотренный в указанных таблицах сборника объем, переоценку можно производить по таблицам 36,37 и 38 того же сборника, таблицам 51 и 52 сборника N 26, том II и таблицам с 84 по 92 сборника N 28.
1? Укрупненные показатели, приведенные в сборниках для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков, если в сборнике нет отдельных показателей для конструкции стен из мелких блоков.
Обоснование корректировок
Объем передаваемых прав на здание
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов оценки равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Корректировка = 1
Корректировка на торги
Корректировка на местоположение
Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.
Объект оценки и объекты- аналоги расположены в с. Атемар, корректировка по данному фактору не производится. Корректировка = 1.
Корректировка на состояние объекта (на износ)
Корректировка на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:
Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),
где Иоц – физический износ объекта оценки, %,
Иан – физический износ объекта аналога, %.
Корректировка не производится. Корректировка = 1
Корректировка на площадь объекта
Площадь объектов-аналогов немного отличается от площади оцениваемого помещения. Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Для анализа взяты два объекта находящиеся в непосредственной близости друг от друга, которые обладают одинаковыми характеристиками, за исключением общей площади. Соотношение их площадей равно соотношению площадей оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку =1.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер дома (стр.215):
Общая площадь (фактор масштаба)
Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2
Корректировка на материал стен.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4 Жилая недвижимость» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2016 году, целесообразно вводить корректировку на материал стен (стр.212, т.74).
Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88
Корректировка на качество отделки.
Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить корректировку на качество(наличие) отделки (стр.245, т.91):
Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.
Корректировка на техническое обеспечение здания.
Техническое обеспечение объектов-аналогов, отлично от технического обеспечения объекта оценки. Корректировка не производится. Корректировка = 1
Веса аналогов
Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.
Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве
Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)
При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.
Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).
Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.
1. Корректировка на торг
При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.
2. Корректировка на дату продажи (предложения)
Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.
Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.
3. Корректировка на условия сделки
При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.
4. Корректировка на право собственности
На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.
Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.
5. Корректировка на местоположение
Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.
Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).
6. Корректировка на этаж
При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах
7. Корректировка на класс качества отделки
Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.
Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.
При этом выделяют четыре вида отделки:
8. Корректировка на тип дома
При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.
Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.
9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.
При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.
При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.
Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.
10. Корректировка на вид из окон
Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.
11. Корректировка на наличие балкона/лоджии
Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.
12. Корректировка на санузел
При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.
13. Корректировка на ликвидность доли в квартире
Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.
При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.
Корректировки на ликвидность доли в квартире, как правило, составляет от 5 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поскольку данная характеристика может содержать в себе как рыночные, так и субъективные параметры, например, размер доли или отношения между собственниками. Поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также влияние совокупности других факторов.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу:
Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.
krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области.
left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая
left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации.
Корректировка на материал стен
Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.
на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания (демоверсия)
Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры
на Конструкцию многоквартирного жилого дома
Корректировка рыночной стоимости квартиры на материал стен, конструкцию многоквартирного жилого дома. К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир (местоположение, этажность, состояние и окружение дома; этаж, лифт, количество комнат, общая площадь квартиры, площадь кухни, коммуникации, санузел, лоджия/балкон), отличающихся типом многоквартирного дома.
Расчтет СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных
Тип многоквартирного жилого дома
Характеристика конструкций дома
По отношению к цене квартиры, расположенной в кирпичном здании
среднее значение
среднее значение
среднее значение
среднее значение
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
