Если в новостройке нет стен — как согласовать перепланировку: шаг 7, перегородки
Стен нет, но они есть
Ну как на этом этапе не впасть в буйство фантазии? Вот она, собственная, долгожданная квартира! И я точно знаю, где у меня и что должно находиться. Тем более, в офисе, где я оформляла договор долевого участия в строительстве, менеджер заверила, что застройщик сдаст мне квартиру, с так называемой «свободной планировкой». Планируй комнаты, как хочешь.
Уверяю вас, это не более чем красивая фигура речи. Юридически такого понятия, как «свободная планировка» не существует. На самом деле в каждой квартире, даже если она сдана без стен, есть своя планировка, которая уже утверждена. Если сомневаетесь, посмотрите поэтажный план застройщика. Там вы увидите, что все давно распределено: где будет находиться кухня, где санузел, а где — жилая зона.
Застройщик просто экономит на возведении стен, возложив на собственника обязанность, построить стены по намеченным линиям. И не только. Есть еще один неприятный момент. Когда вы эти перегородки, наконец, возведете, обнаружите, что они «съели» приличную часть вашей драгоценной площади. То есть, таким образом, вам же продали часть площади, которая будет использована под устройство стен.
Перепланировку лучше узаконить сразу
Если вы решили отойти от первоначальной планировки, которая была заложена застройщиком, советую подготовиться к этому. Согласно Жилищному кодексу РФ любая ваша «правка» пространства квартиры, которая потом отразится в техническом плане, считается перепланировкой. Поэтому, прежде чем новые, «несанкционированные» стены появятся в вашей квартире, они должны быть узаконены.
Зачем это делать, если сейчас люди в своих квартирах чего только не воротят? И выкладывают все это в интернет? Знайте, что незаконная перепланировка грозит вам штрафом. Кроме того, вас могут обязать вернуть все к первоначальному плану, а это — немалые расходы на ремонт. Ну и позже, при продаже квартиры у вас могут возникнуть проблемы: покупатели, увидев, что ваши стены стоят не на своем месте, могут отказаться от сделки. Из-за этого продавцам квартир с незаконными перепланировками приходится делать большую скидку.
Когда это можно сделать
Конечно, вам не хочется ждать, пока будет зарегистрировано право собственности на вашу квартиру. Процесс этот не быстрый, после подписания передаточного акта могут пройти долгие месяцы, пока это произойдет. Сейчас законодательство работает в вашу пользу, но не во всех регионах.
В Москве, например, можно согласовать перепланировку в новостройке до регистрации права собственности. Для этого нужно представить в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы: договор участия в долевом строительстве или договор переуступки, если вы купили квартиру у другого дольщика и передаточный акт. Но, повторюсь, это можно сделать не в каждом регионе, в некоторых выписка из ЕГРН остается обязательным документом для согласования перепланировки. Вам необходимо все эти вещи уточнить.
Какие стены нельзя переносить
Есть такие перепланировки, которые нельзя делать ни в коем случае. Они просто противоречат всем строительным нормам, поэтому их вам ни под каким соусом не узаконят. А значит, вы будете иметь со своей квартирой массу проблем.
Перечислю только некоторые из них. Не пытайтесь объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры, выдалбливая внешние стены! Во многих квартирах они являются еще и несущими, поэтому такая перепланировка запрещена. Даже если они не несущие, это меняет внешний вид здания. В общем, не делайте этого, даже если вы видели такие трюки в популярных телевизионных передачах.
Еще два неприкосновенных места — санузел и кухня. Их тоже нельзя переносить. Хотя часто очень хочется. Об этом, кстати, мечтают, чаще всего, владельцы «однушек», вынужденные жить в таких квартирах семьей. Люди «выселяют» кухню в коридор, чтобы выделить на ее месте спальную зону членам семьи. Так вот, вы сможете так сделать, только если ваша квартира находится на 1 этаже. Потому что ваши «мокрые» зоны должны находиться над аналогичными «мокрыми» зонами соседей снизу.
Также нельзя изменять порядок размещения вентиляционных каналов. Ну, и конечно, самое ужасное, что вы можете сделать — это попытаться нанести вред несущим конструкциям дома. В этом случае вы просто можете стать виновником чьей-то гибели!
Как называется квартира без перегородок – когда перестанут продавать
Самый покупаемый вид жилья, компактный, недорогой, подходящий для личного проживания или последующей сдачи в аренду – как называется квартира без стен и перегородок? Как называется тип жилья, в котором отсутствуют межкомнатные перегородки по причине малой площади? Почему скоро запретят строительство такого жилья и как это повлияет на молодые семьи?
Так называемые квартиры-комнаты с небольшой площадью и отсутствием перестенок, называются – студии. Отличительная особенность – предельно маленькая площадь помещения, соединенная с кухней гостиная и спальня. Обычно, в квартирах-студиях отделен лишь санузел.
Как правило, площадь помещения варьируется от 20 м² до 30 м². На этом участке располагаются все привычные зоны квартиры: прихожая, санузел, кухня, гостиная и спальня. Разумеется, из-за скромных размеров, последние соединены воедино.
Студия – самая покупаемая квартира. Будет гетто?
Несмотря на завышенную стоимость в перерасчете за метр квадратный, студии разлетаются, как «горячие пирожки».
Общая цена на условно называемую квартиру — гораздо меньше, чем альтернативный вариант с «однушкой». А, как думают многие, какая разница сколько метров – главное своя квартира!
Квартиры студии стоят гораздо меньше любого другого объекта недвижимости, рассматривая общую стоимость. Однако, если посчитать цену квадратного метра – это окажется не самым выгодным предложением.
Так, по данным за последние пять лет, студии – стали самым ходовым товаром, особенно в крупных городах нашей страны.
Увидев нереальный спрос и активную покупательскую способность, застройщики начали выпускать целыми пачками квартиры-студии. Строят целые дома «скворечники», состоящие исключительно из квартирок «малышек».
Разумеется, большинство из подобных объектов покупаются либо молодыми семьями, либо пьянчужками (не хватило на другое, продав имеющееся), либо юными инвесторами. К слову, последние и представляют наибольшую опасность. Косвенно, разумеется.
Так, покупая студии для инвестиций, после оформления в собственность, квартиры начинают активно сдаваться. Как правило, на небольшую стоимость аренды «клюют» не самые богатые слои населения. Рабочие из ближайших стран СНГ, вечно болтающиеся и «ищущие работу» молодые люди, в лучшем случае – студенты.
Такой сумбур и тандем из «не самых успешных», да еще и в таком количестве (по 50 квартир на этаже, 27 этажей по 3 подъезда в доме) – провоцирует настоящую «бомбу замедленного действия».
Как будут коммуницировать соседи между собой, учитывая их количество. Какая чистота и атмосфера будет царить на придомовых территориях? Район с такими домами станет гетто?
Власти запретят строительство студий?
Предполагая плачевные последствия, власти разрабатывают законопроект, запрещающий строительство студий и квартир менее, чем 30 м². Более того, планируется регламентировать количество квартир, которые могут располагаться на одном этаже, имеющий одну лифтовую зону и вход.
Однако, построенные «скворечники», которые уже полностью выкуплены – у людей не отобрать. Конечно, «свою кровно нажитую», пусть маленькую, но квартиру – собственники будут хотеть сдать, получив максимальное количество выгоды.
Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен
Сейчас квартиры в новостройках часто продаются со «свободной планировкой». А по сути – с намеченными в один кирпич стенами. О чем здесь на самом деле идет речь и так ли уж свободна эта свободная планировка, рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.
Бывает ли по-настоящему свободная планировка?
Вообще «свободная планировка» предполагает отсутствие межкомнатных стен и перегородок. В случае конструктивной необходимости несущие элементы в квартире могут быть представлены колоннами. То есть по сути дела вы получаете эдакую квартиру-студию или однокомнатную квартиру, из которой, в зависимости от метража и расположения окон, можно сделать трех-, четырех- или даже пятикомнатную квартиру. Естественно, такую перепланировку впоследствии необходимо узаконить. Также нужно быть готовым к тому, что площадь вашей перепланированной квартиры обязательно уменьшится за счет новых перегородок. И, конечно же, стоит помнить, что не каждую перепланировку удастся безболезненно согласовать.
В чем заключаются ограничения «свободной планировки»?
Какой бы просторной и «свободной» ни была ваша новая квартира, есть нормы, которые ни в коем случае не следует нарушать при перепланировке. Во-первых, нельзя объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры (комнатой или кухней), затрагивая при этом внешние стены. Во-вторых, нельзя переносить санузел и кухню. «Мокрые» зоны квартиры должны располагаться над соответствующими «мокрыми» зонами соседей снизу (за исключением ситуаций, когда под вашей квартирой находятся только нежилые помещения). Нельзя также нарушать порядок размещения вентиляционных каналов, проводить изменения, которые могут нарушить прочность несущих конструкций дома.
Что делать, если в плане стены нарисованы, а в квартире – намечены в один кирпич?
Если межкомнатные перегородки в квартире не возведены, а намечены в один кирпич (газобетонный блок), необходимо внимательно изучить, что отражено в планировке квартиры. Если эти намеченные перегородки там есть, это и есть существующая на сегодняшний день планировка квартиры. И любое изменение – отклонение в расположении этих межкомнатных перегородок – необходимо согласовывать как перепланировку.
По сложившейся практике наличие таких незавершенных перегородок выгодно и строителям, и покупателям квартир. Первые экономят на работе и строительных материалах. А вторые не несут дополнительных затрат на демонтаж, как это происходит в случае с полноценными перегородками.
Стоит ли согласовывать произведенную перепланировку?
На этот вопрос ответ однозначный: перепланировку лучше начинать с получения всех необходимых разрешений и согласований. За несогласованные действия, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, положен штраф. Он относительно небольшой: до 2,5 тысячи рублей. Вместе со штрафом вы, как собственник квартиры, получите предписание согласовать выполненную перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние.
Несогласованная планировка существенно влияет на рыночную цену жилой недвижимости. Также далеко не каждый банк закроет глаза на проведенные работы и согласует ипотечную сделку по такому объекту. Но самое главное, пожалуй, заключается в другом. Наличие несогласованной перепланировки – хороший аргумент для торга со стороны покупателя квартиры.
Как, где и в какой момент согласовывать перепланировку, если она нужна?
Учитывая, что не каждую перепланировку возможно согласовать, любые действия по возведению новых перегородок, объединению санузлов и т. д. стоит начинать с предварительных согласований. Вас ждут следующие этапы.
Межкомнатные перегородки в квартире: гипсокартон, дерево или блоки
Из-за пандемии коронавируса многие россияне перешли на удаленную работу, а школьники и студенты вынуждены учиться дистанционно. Многие столкнулись с нехваткой личного пространства и решили разграничить зоны в квартире. Для того чтобы разделить жилплощадь на отдельные комнаты, требуются тонкие, относительно легкие, но прочные перегородки.
Вместе с экспертами и дизайнерами рассказываем о преимуществах и недостатках материалов, из которых возводят перегородки в квартире.
Газоблоки и пеноблоки
Газоблоки и пеноблоки являются самыми популярными материалами при возведении межкомнатных перегородок. Они являются наиболее прочными и обладают высоким качеством поверхности — перегородки из таких материалов не требуют трудоемкого оштукатуривания. Следует отметить, что газобетон имеет открытые сообщающиеся воздушные поры. С одной стороны, это обеспечивает материалу превосходную паропроницаемость, а с другой — повышает влагопоглощение, делая блоки гигроскопичными. Пенобетон лишен этого недостатка, поскольку воздушные ячейки замкнуты.
Пеноблоки и газоблоки выгоднее использовать для возведения межкомнатных перегородок в квартире при перепланировке, так как они наиболее экономичны и просты в момент установки, рассказал руководитель агентства согласования недвижимости и перепланировок GOROD Алексей Паршин. «Такой материал соответствует и установленным законом нормативам. Так, СП 03.23.2003 регламентирует толщину, а СП 2.01.02-85 — нормы противопожарной безопасности. Межкомнатная перегородка должна быть толщиной не менее 10 см, из трудносжигаемых материалов и со звукоизоляцией 40–50 дБ», — пояснил Паршин.
Плюсы:
Минусы:
Кирпич
Перегородки возводят из недорогого полнотелого строительного (рядового) кирпича стандартного размера (250×120×65 мм) марки не ниже М100. Устойчивая кирпичная перегородка должна иметь толщину в полкирпича (150–170 мм вместе со слоем штукатурки черновой отделки). Такая конструкция не только съедает сантиметры полезной площади, но и создает локальную нагрузку на перекрытие, поскольку кирпич имеет высокую плотность (1800–2000 кг/куб. м). Возводить перегородки из кирпича дороже как по стоимости материала, так и по цене самой работы.
«Кирпич оказывает большую нагрузку на несущие конструкции. Если вы решили использовать этот материал, то рекомендую пустотелый кирпич — он весит меньше», — пояснил эксперт по перепланировке.
Плюсы:
Минусы:
Альтернатива блокам из ячеистого бетона — пазогребневые плиты. Для их производства используется экологический гипс, цементное связующее и легкие наполнители (минеральные или органические). Такие изделия по торцам имеют выступы (гребни) и углубления (пазы), причем они могут быть прямоугольной или трапециевидной формы. Длина плит — 667 мм, высота — 500 мм, толщина — 80 или 100 мм. Качественная продукция отличается высокой геометрической точностью (допустимые отклонения не превышают 0,5–2 мм) и гладкой поверхностью.
Перегородки также делают из несущего каркаса (стальной профиль) и гипсокартонной обшивки. Материал имеет трехслойное строение: гипсовый сердечник между двумя листами прочного и жесткого картона. Выпускается несколько видов подобной продукции: стандартные гипсокартонные листы (ГКЛ), огнестойкие (ГКЛО), влагостойкие (ГКЛВ) и влагоогнестойкие (КГЛВО). ГКЛ применяются в помещениях с влажностью не более 70%. Для повышения огнезащитных характеристик в состав гипсового сердечника добавляют измельченное стекловолокно (стеклосечку) 10–12 г/кв. м. При производстве влагостойкого материала используют пропитанный антисептиком картон и гипсовую композицию, в состав которой входят фунгициды и гидрофобизаторы. ГКЛВ можно использовать во влажной среде (влажность до 90%) при условии, что на обшивку не будет попадать вода. В области ванны или душевой кабины их необходимо покрывать гидроизоляцией и облицовывать плиткой — так, чтобы не оставалось открытых участков и щелей.
«Гипсовые перегородки подходят для символического зонирования помещений, так как они менее прочные, чем газоблоки и кирпич. Из такого материала чаще возводят перегородки для гардеробных комнат или кладовых помещений. Преимуществом пазогребневых плит является их легкость и простота монтажа», — пояснил эксперт.
Что лучше квартиры без внутренних стен, или с уже готовой планировкой от застройщика
В современной строительной индустрии остро стоит вопрос- что лучше: квартира со свободной планировкой или с уже готовой? Для непрофессионалов этот вопрос может показаться каким-то надуманным, но для архитекторов, мастеров-ремонтников, дизайнеров, наконец, данный вопрос остается животрепещущим.
В чем разница между квартирой со свободными перегородками и с заранее установленными?
Если разобраться, то эксперты утверждают о том, что свободная планировка имеет куда больше положительных сторон, чем уже готовая. Некоторые особо романтически настроенные эксперты сравнивают свободную планировку квартиры в новостройке с холстом, на котором еще предстоит создать шедевр.
Конечно же, дизайнеры с этим утверждением согласятся, так как кто-кто, но они прекрасно знают большое значение стен и перегородок, которые очень важны для формирования жилого пространства. Правильно поставленная перегородка поможет обустроить жилье наилучшим образом.
Архитекторы же мыслят иначе- для них чем больше стен в помещении, тем лучше, так как нагрузка веса здания в этом случае распределяется равномерно.
Уже установленные перегородки, особенно, если они несут на себе нагрузку, усложняют жизнь дизайнерам и мастерам. Приходиться не творить в помещении, а приспосабливаться, и в итоге часто квартиры очень сложно бывает обустроить и декорировать.
Какие преимущества у квартиры со свободной планировкой?
Существует множество положительных сторон у свободной планировки и о них надо сказать подробнее.
К плюсам свободной планировки квартиры можно отнести:
Гипсокартонные подвесные потолки, которые бывают совсем уж причудливых форм, показали, что данные конструкции прекрасно подойдут для оформления не только стен, но и для оформления помещений. Но долгое время из-за наличия стен между помещениями не удавалось устанавливать массивные декоративные перегородки.
Благодаря свободной перегородке появились гипсокартонные, пластиковые, композитные, с значительным теплоизоляционным слоем декоративные перегородки, которые способны заметно украсить жилое пространство.
