Что делать, если забор соседа стоит не по кадастру. Инструкция
Зачастую собственники загородных участков выясняют, что сосед установил забор, заняв часть их территории. Возникает такая проблема или по вине владельца земли, или когда живущие рядом граждане встают на кадастровый учет в разное время. Однако независимо от причины отдавать чужому человеку часть своего участка никому не хочется.
Юристы разъяснили, что делать и куда обращаться, если соседский забор стоит не по кадастру.
Какой закон регулирует права соседей
Сложность определения положения забора между соседними участками состоит в том, что на данный момент в России не существует федерального закона о нормах установки заборов. «На сегодняшний день ограничения для межевого забора между двумя участками закреплены в Строительных нормах и правилах РФ (СНиП) № 30-02-97, утвержденных Госстроем, в нем прописаны высота и прозрачность забора, противопожарные нормы, а также санитарно-бытовые требования. Но они носят рекомендательный характер. Единственным законодательно закрепленным правилом в сфере защиты соседских прав и интересов является п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ «О недопустимости злоупотребления правами соседа». К сожалению, это правило зачастую игнорируется, что приводит к разногласиям и конфликтам между гражданами», — рассказала Виктория Данильченко, председатель московской коллегии адвокатов Виктории Данильченко.
Пригласите кадастрового инженера
Для начала необходимо выяснить, действительно ли сосед незаконно захватил территорию. Если границы участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру с заявлением о проведении межевания между участками, советует Алексей Гавришев, управляющий партнер AVG Legal. Он подчеркнул, что нередко после этой процедуры спор прекращается ввиду правильности установки забора. Если сосед не согласен, он также может пригласить независимого кадастрового инженера, который эти данные перепроверит и подтвердит, пояснила Татьяна Ананьева, руководитель отдела «Миэль».
Напишите заявление в Росреестр
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Если сосед против
Если же документально подтверждено, что местоположение забора не соответствует кадастровому плану, но сосед не желает добровольно устранить это нарушение, необходимо снова получить заключение кадастрового инженера, отметила Данильченко. Она разъяснила, что в этом документе обязательно должны быть указаны фактические границы, наложенные на кадастровые, где и будет видна площадь захвата, и дано заключение о варианте решения. Если и в этом случае полюбовно решить ситуацию не получается и сосед не согласен устранить проблему самостоятельно, то следует обращаться в суд.
Подайте иск в суд
После того как все перечисленные выше способы не убедили соседа устранить неполадки, необходимо подать исковое заявление в суд с требованием изъятия части земельного участка из незаконного владения, возложения обязанности перенести незаконно установленное ограждение. В таких ситуациях суд руководствуется пп. 2 п.1 ст. 60 Земельного кодекса РФ, который гласит, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, уточнила Ананьева. По ее словам, иски по таким делам не имеют срока давности. «При этом надо понимать, что без судебной экспертизы не обойтись. Это растянет судебный процесс, но расходы потом можно будет взыскать с соседа, так же как и расходы на адвоката», — резюмировал Гавришев.
Соседи по даче захватили лишнюю территорию
Ведущий специалист-эксперт отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Ульяновской области Алия Курякова рассказала радиослушателям о том, как действовать, если сосед по даче поставил свой забор, захватив территорию чужого земельного участка.
Как следует поступать, если ваш сосед по даче захватил часть вашего земельного участка, как можно заранее обезопасить себя от нарушителей земельного законодательства и, наконец, в какую организацию следует обратиться с жалобой на соседа по поводу нарушения границы между вашими земельными участками? На все эти вопросы сегодня в нашей программе ответит ведущий специалист-эксперт отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Ульяновской области Алия Курякова.
При каких условиях можно обращаться с жалобой на соседа?
Для того, чтобы защитить себя от противоправных действий соседа, вы должны быть правообладетелем земельного участка, границы которого он нарушил. Для этого ваши права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами (для ранее возникших прав).
Для проведения регистрации прав на земельный участок он должен быть поставлен на кадастровый учет. Возможен также вариант, когда ваши права являются ранее возникшими, т.е. вы получили участок в собственность или пользование до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и у вас есть документ, подтверждающий этот факт. В таком случае по вашему заявлению в ЕГРН будут внесены сведения о принадлежащем вам участке как о раннее учтенном и зарегистрировано на него ваше ранее возникшее право.
Заявление и соответствующие документы для проведения кадастрового учета, регистрации прав на недвижимость, в том числе в отношении ранее учтенного участка, необходимо направить в Управление. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно предоставить одно заявление.
Документы можно также подать при личном обращении в офисы МФЦ на всей территории России.
Кроме того, Росреестр обеспечивает экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий вам участок расположен не в городе вашего проживания, вам не надо никуда ехать, чтобы поставить его на кадастровый учет или оформить в собственность. Оформить его можно в городе вашего нахождения.
Кроме того, прежде, чем пожаловаться на соседа, необходимо выяснить, установлены ли границы вашего и соседского земельного участка по правилам, предусмотренным законом: определены ли координаты характерных точек границ земельных участков. Если границы вашего участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру.
Как обратиться в Управление Росреестра по Ульяновской области в случае самовольного захвата вашей территории соседом?
В обращении необходимо указать адрес и кадастровый номер земельного участка и информацию о переносе забора или факте самозахвата части принадлежащей вам территории. В заявлении также надо указать, что такие действия привели к нарушению ваших имущественных прав.
Какая ответственность предусмотрена за незаконное занятие чужого земельного участка?
На основании вашего заявления государственные инспекторы по использованию и охране земель проведут проверочные мероприятия и в случае подтверждения нарушения выдадут нарушителю предписание об его устранении, а также составят протокол об административном правонарушении.
За самовольное занятие земельного участка предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Для граждан такой штраф начисляется в размере от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости занятой части земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей. В случае, если кадастровая стоимость участка не определена, то размер административного штрафа составит от 5 тысяч до 10 тысяч рублей.
Если сосед не реагирует на предписания инспекторов земельного надзора?
Срок устранения нарушения земельного законодательства в предписании устанавливается должностным лицом с учетом вида выявленного правонарушения и времени, необходимого для устранения нарушения земельного законодательства, но не более 6 месяцев.
При этом, срок устранения нарушения земельного законодательства, указанный в предписании, может быть продлен, если нарушитель принимает меры по устранению нарушения, и он может это документально подтвердить. После истечения срока, установленного в предписании, инспекторы проверяют, устранено самовольное занятие земельного участка или нет. Если нарушитель не принимает никаких мер, будет выдано еще одно предписание и составлен протокол об административном правонарушении.
Почему рекомендуется регистрировать земельные участки и проводить их межевание?
В соответствии с законодательством кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер. Это означает, что закон не обязывает граждан оформлять принадлежащие им объекты недвижимости, а проведение этих процедур возможно только по желанию их владельцев.
При этом, если вы являетесь владельцем земельного участка и хотите им распоряжаться, например, продать, подарить или передать по наследству, вам необходимо поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него права собственности. Поэтому Росреестр рекомендует гражданам оформлять участки в соответствии с законодательством. Росреестр также рекомендует правообладателям участков, не имеющих точных границ, рассмотреть вопрос о проведении кадастровых работ (межевания). Внесение в ЕГРН сведений о границах избавит вас от проблем из-за возможных споров, в том числе с соседями и с органами публичной власти.
А как часто в Ульяновской области выявляются нарушения, связанные с самовольным занятием земельных участков, с использованием их без правоустанавливающих документов, необходимых прав?
По итогам 2018 года в действиях граждан было выявлено 1139 подобных нарушений, что составило 96% от всего объема нарушений, выявленных Управлением.
Таким образом, рассмотренная проблематика очень актуальна для нашего региона.
Беседовал Евгений Слюняев.
Эфир утренней программы «Будни» (радио ГТРК «Волга») от 18 июня 2019 г.
Дачный «беспредел»: как бороться с захватом вашей территории?
Наступает лето, а вместе с ним наступают проблемы, связанные с дачей. Вы обнаружили, что соседи самовольно поставили забор на территории вашего земельного участка? Или сделали этот забор сплошным и таким высоким, что он не пропускает лучи солнца.
Что делать? Юристы отвечают на эти и другие вопросы дачников!
Соседи вторглись на чужую территорию. Поставили на вашей земле свой забор или возвели строение. Вариантов, почему они так поступили, может быть несколько. Разбираемся, какие пути решения существуют в каждом случае.
1. Произошла ошибка при межевании земель. Каждый из соседей считает «спорную» территорию своей. В случае наложения границ следует:
Договориться по хорошему не получается? Обращайтесь в суд.
2. Сосед самовольно захватил метры, принадлежащие вам. Застолбил на них свой забор или возвел строение. Все документы, подтверждающие ваши права на данный участок, у вас имеются. Значит, это захват чужой территории, то же, что и воровство.
На заметку
Соседи не тронули ваш участок, но урезали общую дорогу или проезд, да так, что спецтранспорт не проедет.
Согласно п. 5.7 СНиП 30-02-97, на территории садоводческого (дачного) объединения ширина улиц должна быть в красных линиях* не менее 15 м, проездов — не менее 9 м. Проезжая часть улиц в ширину — не менее 7 м, для проездов — не менее 3,5 м.
*Красные линии — границы улиц, проездов.
Такое самоуправство считается нарушением. Жалуйтесь в администрацию дачного общества (СНТ).
Как правило, в документах по застройке СНТ (дачного товарищества) оговорен формат ограждения (в частности, высота) между смежными участками. Обычно забор должен быть не выше 1,5 м. Он должен быть из сетки или штакетника.
Можете смело требовать сноса сплошного забора. На вашей стороне п. 6.2 СНиП 30-02-97 (Строительные нормы и правила Российской Федерации. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.), согласно которому индивидуальные садовые (дачные) участки, как правило, должны быть огорожены. С целью минимального затенения территории соседних участков, ограждения должны быть сетчатые или решетчатые, высотой не более 1,5 м.
Сосед отказывается сносить свой забор?
Сосед поставил баню впритык к вашему участку. Или собирается это сделать. Если хозпостройка находится к вашему участку ближе, чем положено, или ухудшена инсоляция вашего участка, то вы вправе просить суд о сносе.
Хозяйственные постройки должны отступать от границ участка на определенное расстояние.
Согласно п. 6.7. СНиП 30-02-97 минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
Важно! Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
Что делать, если сосед захватил часть земельного участка?
Зачастую заборы между участками ставились так давно, что владельцы уже не помнят, когда это было. Большинство ограждений возводились «на глаз». Поэтому нередко выясняется, что он стоит не на меже, а на территории одного из соседей. Это нарушает права второго соседа на пользование и распоряжение своей законной собственностью. Рассмотрим, что делать, если сосед захватил часть земельного участка. Как привлечь его к ответственности и вернуть спорный участок.
В статье расскажем:
Что делать при нарушении межевых границ с участком, принадлежащим соседу?
Ситуация с захватом земель весьма популярная. Земельные участки расположены по соседству, на границе территории стоит забор. Для приватизации участка проводится межевание и составляется кадастровый план. При проведении обмера кадастровый инженер выявляет нарушение границ.
Теоретически, исправить ситуацию просто. Достаточно перенести забор на границу, указанную инженером. На практике, споры о границах участков одни из самых популярных конфликтов между соседями.
Если сосед отказывается переносить ограждение добровольно, то необходимо действовать следующим образом:
Рассмотрим процедуру подробнее.
В досудебном порядке
Порядок досудебного урегулирования отличается от обычной просьбы тем, что пострадавший готовит полный перечень доказательств. На основании документов составляется претензия. В ней пострадавший предупреждает виновника о том, что в случае отказа он обратится в суд.
Чтобы доказать свою правоту, необходимо точно обозначить границы участка. Это может сделать только кадастровый инженер. Границы участка устанавливаются при помощи выноса точек на местность. Инженер проводит измерения и указывает точные границы участка. Погрешность измерения не может превышать 10 см.
В результате работ инженер составляет акт выноса точек на местность. Он составляется в 2 экземплярах и подписывается заказчиком и исполнителем. Акт является одним из основных доказательств в споре с соседом.
Не нужно путать ее с межеванием. При межевании фактические границы участка переносятся на бумагу. А при выносе точек на местность, границы из кадастра отмечаются на земле. В результате выноса становится видно, какая именно территория захвачена.
Другие документы к претензии:
Дополнительно можно приложить фото и видеосъемку забора и точек фактических границ окончания участка.
Образец претензии и порядок подачи
Претензия составляется в письменной форме. В ней необходимо указать:
Ответственность за захват земли
Ответственность за самовольный захват земель устанавливается ст. 7.1 КоАП РФ. В качестве наказания в такой ситуации предусмотрено наложение штрафа. Он различается в зависимости от статуса нарушителя:
Чтобы привлечь соседа к ответственности за самовольный захват земель необходимо:
Если спорная территория отделена забором, то в ситуации уже есть состав правонарушения. То есть сосед получит наказание в виде штрафа.
В качестве дополнительной меры можно обратиться в территориальное отделение Росреестра. Специалист проверит документы и вынесет постановление о самовольном захвате участка. Документ будет содержать срок на устранение нарушения.
Если в установленный срок предписание не было исполнено, то необходимо вызвать специалиста Росреестра повторно. Специалист проверит обращение, повторно впишет штраф и выдаст новое постановление с новым сроком на устранение нарушений.
В судебном порядке
Если обращение в полицию или Росреестр не дали результатов, то нужно обращаться в суд.
При подаче искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо оплатить госпошлину. Пошлина рассчитывается, как для имущественных исков. То есть минимальная пошлина составит 400 р., а максимальная – 60 000 р. (ст. 333.19 НК РФ). За основу для расчета берется кадастровая стоимость спорного участка.
Перечень документов
Для обращения в суд необходимо подготовить:
Истец должен подготовить 3 пакета документов. Один из них он направляет почтой ответчику с описью вложения. Квитанцию о направлении необходимо вложить в конверт с документами для суда.
Образец искового заявления
Исковое заявление об устранении нарушения прав собственника земельного участка, не связанного с лишением владения, должно включать следующие сведения:
Исполнение решения суда
Даже в случае удовлетворения требований заявителя, ответчик может игнорировать судебное решение. Это популярная ситуация, когда виновник отказывается переносить забор или сносить строение, возведенное на земле истца.
В такой ситуации необходимо повторно обратится в суд с иском о исполнении судебного решения и взыскании судебной неустойки. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2016 года № 7 устанавливает возможность назначения судебной неустойки, если ответчик не исполняет решение суда, которое требует совершение действий в натуре.
Размер неустойки суд назначает, исходя из принципов соразмерности. Как показывает практика, ее можно взыскать в сумме – 20 000 – 30 000 р.
Неустойка взыскивается с ответчика в том случае, если после вступления решения суда в законную силу он не освобождает участок в установленный срок.
Судебная практика
Как показывает практика, при обращении в суд больше шансов на успех у той стороны, у которой участок оформлен надлежащим образом.
Пример. Гражданка Р обратилась с иском об устранении нарушения прав собственника земельного участка к соседям, гражданам А. Истица пояснила, что ответчики снесли забор между участками и возвели гараж, который частично заступает на ее участок. В процессе строительства были уничтожены кусты малины, смородины, ревеня, грядка чеснока, с которых истца планировала собрать урожай. В процессе разбирательства выяснилось, что участок истицы не оформлен надлежащим образом. Поэтому точки границ ее участка неизвестны. А участок ответчиков оформлен. И в соответствии с межевым планом, гараж находится в рамках участка. Суд полностью отклонил требования истицы и возложил на нее обязанность по оплате землеустроительной экспертизы (Решение Крапивинского районного суда Кемеровской области от 2016 по делу № 2-3/2016).
Спорить о границах владельцам участка, которые не поставили его на кадастровый учет, практически бесполезно. Поэтому лучшим способом защиты прав в отношении земельного участка является приватизация и постановка на кадастровый учет.
Что делать, если сосед захватил часть участка общего пользования?
Популярной проблемой является захват земель общего пользования, например, дороги. Если сосед установил забор на проезде к другим коттеджам, необходимо защищать свои права.
От уже рассмотренной ситуации с захватом территории соседа данный случай отличается тем, что собственником земель общего пользования является муниципалитет. Поэтому инициировать судебное разбирательство нужно от имени районной администрации.
Порядок действий при захвате земель общего пользования:
После получения заявления специалисты районной администрации должны проверить информацию. И, если права жителей соседних домов действительно нарушены, то от имени районной администрации захватчику должно быть отправлено требование об устранении нарушений. Если в указанный срок требование не будет выполнено, то захватчик получает штраф и повторное предписание.
Если действия администрации не дают результатов, то собственники соседних участков имеют право обратиться в территориальное отделение Росреестра для привлечения нарушителя к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, а также в суд с иском об устранении нарушений.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Захват земельного участка – один из самых популярных споров между соседями. Он редко решается добровольно. Перенести спор в залу судебного заседания помогут наши юристы. Просто опишите проблему в форме связи и получите грамотную консультацию.
Хотите зарегистрировать лишние сотки – придется обсудить границы участка с соседом
В сентябре вступит в силу закон, который позволит владельцам земельных участков регистрировать в собственность излишки используемой земли. Но прежде нужно будет согласовать границы участков с соседями. Как это сделать, чтобы не пришлось потом спорить в суде?
При этом обязательным условием изменения границ земельного участка является их согласование с соседями – собственниками смежных участков.
В каком случае потребуется уточнение границ участка?
Провести процедуру уточнения местоположения границ земельного участка рекомендуется в следующих случаях:
С кем нужно будет согласовать границы участка?
Согласование необходимо с лицами, которые обладают смежными участками на праве собственности.
Если же земельные участки находятся в государственной (муниципальной) собственности, то обсуждать местоположение границ нужно с лицами, которые обладают этими участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом согласование с учреждениями, казенными предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления не требуется.
Если смежный участок находится в государственной (муниципальной) собственности и предоставлен по договору аренды на срок более 5 лет, то согласовать границы нужно как с собственником, так и с арендатором.
Как согласовывать границы участка с соседями, чтобы не допустить земельных споров?
Судебные тяжбы, связанные с определением границ земельных участков, в числе самых сложных и длительных, поэтому важно урегулировать спор на стадии согласования границ. Чтобы их установить, собственник должен обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет процедуру согласования границ индивидуально со всеми соседями или на общем собрании. По итогам составляется акт согласования, который подписывают все заинтересованные стороны.
Что будет, если кадастровый инженер не сможет связаться с соседом-смежником?
Собрание для согласования границ без установления их на местности проводится в ближайшем населенном пункте или в том, где земельные участки расположены. При этом кадастровый инженер может определить иное место по согласованию с заинтересованными лицами.
Им или их представителям извещения о проведении собрания вручаются под расписку. Извещения также могут быть направлены по адресам электронной почты или почтовым адресам лицам, право которых на объект недвижимости зарегистрировано или в пользу которых зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости.
Эти адреса обычно содержатся в ЕГРН. Однако подобная информация может и отсутствовать. В таких случаях допускается извещение о проведении собрания путем публикации сообщения в средствах массовой информации. Обычно таким СМИ является официальная газета муниципалитета.
Кроме того, независимо от наличия или отсутствия информации об адресах заинтересованных лиц, извещение будет опубликовано в СМИ, если:
Если после извещения собственник или иной правообладатель не явился на собрание либо принял в нем участие, но не заявил возражений, местоположение границ земельного участка с его стороны считается согласованным.
Как не пропустить собрание, на котором будут согласовываться границы участков?
Собственнику следует внести свои контактные данные в ЕГРН через МФЦ. В противном случае границы земельных участков могут быть согласованы без его участия.
Как было указано выше, в некоторых случаях извещение о проведении собрания публикуется только в средствах массовой информации. Поэтому необходимо регулярно изучать местные СМИ.
Что делать, если владельцы участков не согласны с расположением смежных границ?
В этом случае владельцы участков должны подготовить письменные возражения и направить их кадастровому инженеру. Он зафиксирует их в акте согласования.
При наличии возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
При этом согласование границ земельного участка является правом, а не обязанностью собственника. Поэтому для отказа в согласовании границ не требуются юридические основания.
Как в суде решаются споры о согласовании границ земельных участков?
Принимая решение обратиться в суд, необходимо понимать возможные риски. Дело в том, что законодательство не предусматривает определенного способа защиты прав в такой ситуации. Человек, подавший иск, рискует получить отказ в удовлетворении заявленных требований.
Судебная практика весьма противоречива. Федеральные суды некоторых округов в своих постановлениях допускают возможность понуждения смежного землепользователя к согласованию. В то же время другие суды приводят аргументы, свидетельствующие о невозможности удовлетворения такого требования. Главный из аргументов – в соответствии с законом согласование акта является правом, а не обязанностью.
Когда суд обязывает смежного землепользователя согласовать границы земельного участка, процесс исполнения судебного акта может затянуться. Особенно в том случае, если горе-сосед целенаправленно отказывается от согласования, планируя подзаработать на этом.
При таких обстоятельствах можно подать иск о признании права собственности на участок в определенных границах, что сделает судебный акт в случае удовлетворения иска более исполнимым.
При подготовке иска необходимо помнить: если неизвестно местонахождение лица, которого необходимо привлечь к участию в деле, заявитель может обратиться в суд с ходатайством об оказании помощи в его розыске. В случае удовлетворения ходатайства суд может истребовать эту информацию у органов ФМС, МВД, нотариусов и т.п.
Также стоит иметь в виду: почти во всех подобных делах суд проводит судебную землеустроительную экспертизу. И оплатить эту экспертизу должен заявитель.
О том, как не доводить конфликт до суда и урегулировать его с помощью примирительной процедуры, читайте в публикации «Медиация: разрешаем споры без суда».
1 Федеральный закон от 17 июня 2019 г. № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О кадастровой деятельности” и Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”» (вступит в силу через 90 дней после официального опубликования).
